地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

あきる野市の地主が相続の場面で直面する課題は、都心の地主とも、地方の農村地主とも少し異なります。
その理由は、都市と自然が共存する独特な地域構造にあります。

● 広い土地を持つが現金が足りない

あきる野市の地主は、農地や宅地を広く所有している一方で、地代や賃貸収入が少ないケースが目立ちます。
相続税は土地の評価額を基準に課税されるため、「現金収入が少ない地主」ほど納税資金を確保できず、やむなく土地を手放すことになりがちです。
特に、秋川駅・東秋留駅周辺の路線価は1㎡あたり10万円前後で、郊外としては高めの水準。
複数の土地を持つ地主ほど相続税の負担が重くなります。

● 市街化調整区域の農地問題

あきる野市の北部や西部には、市街化調整区域に指定されている農地が多く存在します。
これらの土地は転用や売却が制限されているため、相続後も「売れない」「使えない」「管理だけが重い」といった悩みを抱える地主が少なくありません。
特に、後継者が農業を継がない場合には、農地の維持管理が相続人の負担となります。

● 相続人間の分割トラブル

地主の家庭では、土地という「分けにくい資産」が中心となるため、遺産分割協議が長引く傾向にあります。
あきる野市のように「家と畑が隣接している」形態では、「誰が家を継ぐのか」「農地はどうするのか」といった問題で揉めることも珍しくありません。
特に、都心部で暮らす子どもたちが実家を相続するケースでは、「距離」と「関心の差」がトラブルの火種になりやすいのです。

あきる野市の地主が円満な相続を実現するためには、3つの基本方針――
①評価を下げる、②分けやすくする、③争わない――を意識した対策が欠かせません。

● 1. 評価を下げる：特例・貸地・賃貸活用の組み合わせ

まず重要なのは、相続税評価額を下げる工夫です。
代表的なのが「小規模宅地等の特例」。
自宅敷地なら330㎡まで80％減額でき、事業用地や貸地も条件を満たせば評価減の対象になります。
あきる野市の地主の多くは、複数の土地を所有しているため、どの土地に特例を使うかの選択がポイントです。

また、土地の一部を賃貸住宅や駐車場に活用するのも有効な手段です。
利用していない更地や遊休地を活かすことで、将来の評価を下げながら、安定収入を得られます。
ただし、あきる野市では賃貸アパートの供給過剰エリアもあるため、空室リスクを避けるために地域の需要調査を欠かさないことが重要です。

● 2. 分けやすくする：分筆・境界確定・地目整理

あきる野市の地主が相続で最も困るのが「土地の形が複雑で分けられない」ことです。
昔ながらの一筆地のまま相続を迎えると、誰がどの部分を相続するかが曖昧になり、トラブルの元になります。
事前に測量・境界確定を行い、分筆しておくことで、円滑な遺産分割が可能になります。

また、農地と宅地が混在している場合には、「地目変更」や「農地転用」も視野に入れるべきです。
あきる野市では、秋川街道沿いなど都市計画上の制約が少ない地域もあるため、早めに土地活用の方向性を定めることで、相続後の混乱を防げます。

● 3. 争わない：遺言書＋家族会議の実施

地主の相続対策において、最も大切なのは家族の合意形成です。
あきる野市の地主の中には、「うちは仲がいいから大丈夫」と考える方も多いですが、
実際には「相続のときだけ揉めた」という事例が多く見られます。

遺言書を公正証書で作成するのはもちろん、定期的な家族会議を開き、土地の分け方や将来の管理方針を共有することが理想です。
「どの土地を誰に継がせるか」「売却する土地はどこか」を事前に明確にしておくことで、相続人間の信頼関係を保ったまま資産承継ができます。

● ステップ1：不動産の棚卸しをする

まずは、自分が所有している土地・建物の一覧を作りましょう。
地番、地目、面積、利用状況、借地・貸家の有無などを整理し、「使っている土地」と「使っていない土地」を明確に分けることが第一歩です。
特に、あきる野市は市街化区域と市街化調整区域が入り混じる地域のため、同じ面積でも評価や税負担が大きく異なります。

● ステップ2：専門家に相続税評価をシミュレーションしてもらう

地主にとって、相続税の全体像を把握することは極めて重要です。
税理士や不動産鑑定士に依頼すれば、路線価ベースの相続税評価額シミュレーションを行ってくれます。
特に、形が irregular（不整形）な土地や旗竿地の場合、評価を下げられる余地があることも多く、プロの判断が有効です。

● ステップ3：資産の組み替えを検討する

遊休地や農地を売却して、現金や収益不動産に組み替えるのも有効です。
あきる野市では、近年分譲住宅用地の需要が増加しており、駅徒歩圏の土地は比較的高値で売却できます。
一方、売却できない農地は市街化区域への転用や貸地化で収益化を検討しましょう。

● ステップ4：専門家チームをつくる

地主の相続対策には、税理士・司法書士・不動産業者・測量士など複数の専門家が関わります。
地元を理解している専門家チームを組むことで、評価・測量・登記・売却・活用を一貫して進められます。
特にあきる野市の場合、隣接する福生市・日の出町・八王子市とも土地事情が密接に関係するため、多摩西部エリアに強い専門家が理想です。