地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

西東京市の地主に共通する課題は、「評価額の高さ」「分けにくさ」「税負担の重さ」の３つです。

● 地価が高く、評価額も高い

西東京市は、東京都心へのアクセスが良好な住宅都市であり、路線価・固定資産税評価額が高いエリアに分類されます。
特に、田無駅・ひばりヶ丘駅・保谷駅周辺の住宅地では、1㎡あたり20〜30万円の路線価が珍しくありません。
これは、23区外としてはかなり高水準です。

地主にとって、この評価の高さは相続税負担の重さに直結します。
「自宅と貸地だけで相続税がかかる」というのは、西東京市の地主ではよくある話です。

● 資産は豊かでも現金が少ない

多くの地主は「土地はあるけれど現金がない」状態です。
固定資産税や修繕費、借入返済などでキャッシュフローは常に逼迫しがち。
相続が発生した際には、納税資金の確保が最大の課題になります。

特に、アパート経営を行っている地主の場合、「建物の評価は減っても土地の評価は下がらない」ため、想定以上に高い相続税が課されるケースもあります。

● 相続人が土地を分けにくい構造

西東京市の地主の土地は、住宅街に点在する中規模宅地が多く、形状も整形地ばかりではありません。
一筆の土地を複数の相続人で分けることが難しく、「売るか貸すか」の判断が必要になる場合が多いのです。

また、「自宅を継ぐ長男と、賃貸物件を相続する次男」など、遺産の偏りによる不公平感がトラブルを生みやすいのも特徴です。

相続対策の基本は、
➀評価を下げる、②分けやすくする、➂争わない
の３点です。
西東京市の地主も、この原則をもとに現実的な準備を進める必要があります。

1. 評価を下げる：特例・貸地・賃貸活用

地主にとって最も効果が大きいのが小規模宅地等の特例です。
自宅敷地なら330㎡まで80％減額でき、事業用地や貸地も最大400㎡まで50〜80％の減額が可能。

西東京市の地主の多くは、

・自宅の敷地

・賃貸物件の敷地

・更地・貸地

を複数持っているため、「どの土地にどの特例を適用するか」が節税の鍵になります。

また、貸地を活用した相続税対策も有効です。
他人に貸している土地（貸宅地）は、自用地より評価が下がるため、適切に管理していれば税務上有利に働きます。

ただし、古い借地契約では更新・立退き問題が複雑になるため、契約内容の見直しが必要です。

2. 分けやすくする：分筆・測量・地目整理

西東京市の地主の多くが「一筆の土地を複数人で相続できない」という問題を抱えています。
そのため、生前に分筆や測量を行うことが大切です。

分筆により土地を明確に区分しておけば、

・誰がどの土地を相続するか

・どの土地を売却して現金にするか

を事前に決めることができ、遺産分割協議の混乱を防げます。

また、宅地・駐車場・農地などの地目を明確に整理しておくことで、評価の把握も容易になります。
特に、旧保谷市エリアには「地目が農地のままの宅地」も多く、早期対応が必要です。

3. 争わない：遺言書＋家族会議

地主の相続で最も深刻な問題は、「家族間の争い」です。
どんなに評価を下げても、話し合いがこじれれば資産は分裂します。

西東京市の地主は、遺言書の作成と家族会議の開催を早期に行うことが望まれます。

・自宅を誰に残すか

・アパートの管理を誰が引き継ぐか

・売却する土地と残す土地をどう分けるか

これらを公正証書遺言や「家族憲章」として明文化すれば、相続人全員の安心につながります。
特に、複数棟のアパートを持つ地主の場合、管理責任や修繕負担が重く、誰が経営を継ぐのかを明確にしておくことが重要です。

ステップ1：資産の棚卸しを行う

まずは、すべての不動産を洗い出します。
所在地・地目・面積・利用状況・賃貸有無・評価額を整理した「地主の資産台帳」を作ることが出発点です。

これにより、「使っていない土地」「将来活用できる土地」が見える化されます。
西東京市の地主の場合、住宅地・駐車場・アパート・更地が混在しているケースが多く、全体像を把握するだけでも大きな一歩となります。

ステップ2：評価を試算する

次に、相続税評価額を把握します。
国税庁の路線価図を参考にすれば概算が分かりますが、
実際には形状・接道・借地・貸家の有無などで評価が大きく変わります。

税理士や不動産鑑定士に依頼して、
「自用地」「貸家建付地」「貸宅地」など、用途別の評価シミュレーションをしてもらうのがおすすめです。

特に、田無駅〜ひばりヶ丘駅エリアの路線価は上昇傾向にあるため、評価を正確に把握しておくことが節税の第一歩です。

ステップ3：資産の組み替えを検討する

相続対策として効果的なのが、「遊休地を収益物件や現金に組み替える」ことです。

たとえば、

・利用していない更地を売却して相続税の納税資金を確保

・老朽アパートを建て替え、節税型の新築アパートに

・一部を駐車場にして流動性を上げる

こうした「攻めと守りのバランス」が、地主の相続対策の鍵となります。

ステップ4：専門家チームを作る

相続は税金だけではなく、登記、測量、売却、管理が絡む総合戦。
地主ほど「専門家チーム」を作ることが大切です。

・税理士：相続税の試算・節税策

・司法書士：登記・遺言書作成

・不動産会社：資産の組み替え・売却支援

・行政書士：農地・開発関連手続き

特に西東京市の場合、武蔵野市・小平市・東久留米市など周辺地域の相場に精通した専門家を選ぶと効果的です。