地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 米軍基地エリアの地価評価の難しさ

福生市の特徴は、何といっても横田基地の存在です。
この影響で、市内の地価や路線価はエリアごとに差が大きく、一般住宅地とは異なる評価を受けるケースもあります。

たとえば、

・騒音区域内では建物用途に制限がかかり、売却価格が下がる

・一方で、外国人向け賃貸需要が強く、収益性が高いエリアもある

このように、地価の「実勢価格」と「相続税評価額」が一致しにくいのが福生市の地主の難点です。
税務上の評価額が低く見積もられることもあれば、逆に借地権設定などで複雑化し、評価額が高くなりすぎることもあります。

2. 借地・貸家・農地が混在する複雑な土地構成

福生市の地主の多くは、

・米軍関係者向け賃貸住宅

・古くからの借地契約

・市街化区域内農地（いわゆる“宅地化予備軍”）

を組み合わせて土地を所有しています。

こうした地主の土地は、一見「広くて価値がある」ように見えても、

・借地契約で自由に処分できない

・農地法の制限で転用できない

・用途地域の制約で建物を建てられない

といった課題を抱えています。

相続時にはこれらを個別に評価・登記・分割する必要があり、地主本人が把握していないと家族が混乱するのが現実です。

3. 納税資金の不足と分割トラブル

土地中心の資産構成を持つ地主にとって、最も深刻なのが「現金が足りない問題」です。
福生市の地価は東京中心部ほどではありませんが、宅地が広く評価額が大きいため、相続税の負担は決して軽くありません。

地主が亡くなった後、相続人が納税のために土地を手放す――そんな事例が後を絶ちません。
さらに、「兄弟で土地を分ける」「借地人がいる土地をどう扱うか」で揉め、地主家系の関係悪化を招くこともあります。

1. 小規模宅地等の特例を徹底的に活用

相続税の負担を軽減するうえで、地主にとって最も重要なのが「小規模宅地等の特例」です。
自宅や賃貸用地に適用できれば、最大で80％の評価減が可能です。

たとえば、評価額が1億円の土地でも、特例適用で2,000万円評価となり、相続税が数千万円単位で軽減されます。
ただし、同居家族や事業継続などの要件を満たす必要があるため、税理士・不動産の専門家と早期に戦略を立てることが重要です。

福生市の地主の場合、広い宅地を複数持っているケースも多く、「どの土地に特例を使うか」を慎重に選ぶ必要があります。

2. 生前贈与で“相続の前倒し”

地主が元気なうちに土地を一部贈与しておくことで、相続税の対象資産を減らせます。
年間110万円まで非課税の暦年贈与、または2,500万円まで非課税の相続時精算課税制度を上手く組み合わせれば、評価額上昇のリスクを抑えながら承継を進めることができます。

福生市は将来的に横田基地再編や再開発が進む可能性があるため、地価が上がる前の早期贈与が有利です。
地主が生前から家族に管理を任せることで、後継者育成にもつながります。

3. 法人化で土地を「経営資産」に変える

地主が不動産を個人で所有していると、相続のたびに分割問題や税負担が発生します。
しかし、法人化（資産管理会社設立）によって、資産を「株式」として承継できれば、相続時の評価や分割がスムーズになります。

法人に移した土地は、家族を役員にすることで収益を分配でき、所得税・相続税の双方で節税効果が生まれます。
地主にとって法人化は、“守る相続”から“活かす相続”へ転換する第一歩です。

4. 家族信託の導入で将来リスクを防止

地主が高齢化したとき、認知症などで意思判断が難しくなると、土地の売却や契約更新ができなくなります。
「家族信託」を活用すれば、家族（受託者）が地主に代わって管理・運用を続けられます。

福生市のように地代収入や賃貸管理を行っている地主にとって、家族信託は現実的な手段です。
後見制度より柔軟に使え、地主の意思を生かした資産管理ができます。

5. 納税資金の確保策

地主の最大の課題である納税資金は、次の３つの方法で解決可能です。

・生命保険：死亡時に現金が入る仕組みで、納税資金の確保に最適

・一部土地の売却：使っていない土地を早期に売って資金を準備

・収益物件の運用：賃貸や駐車場経営で、納税原資を積み立て

地主は「資産を減らさずに納税できる仕組み」をつくることで、相続後の安心を確保できます。

1. 土地を整理し「守る」「活かす」「動かす」

すべての土地を守ることが目的ではありません。
地主は、土地を次のように分類して戦略を立てる必要があります。

・守る土地：思い入れがあり、代々継ぐべき資産

・活かす土地：賃貸や駐車場として収益化

・動かす土地：納税や再投資に充てるための売却対象

福生市では、用途地域が入り組んでいるため、立地によって最適な方向性が異なります。

2. 外国人需要を見据えた土地活用

米軍基地の存在により、福生市では外国人向け賃貸需要が安定しています。
地主が空き家や古アパートをリノベーションし、外国人向けに貸すことで、

・賃料の上昇

・空室リスクの低下

・長期入居の安定化

といったメリットを得られます。

こうした地域特有の賃貸需要を生かすことが、福生市の地主の強みです。

3. 家族会議で承継方針を共有

地主が元気なうちに、家族と相続方針を話し合うことが最も重要です。
「どの土地を誰に」「どう使うか」「何を売るか」を話し合い、遺言書や家族信託契約で明文化しておくことで、相続トラブルを防げます。

4. 専門家と連携する「地主チーム」づくり

税理士・司法書士・行政書士・不動産コンサルタントなど、専門家をチーム化して地主が定期的に相談できる体制を整えること。
特に福生市のように地代・借地・外人賃貸など多要素が絡む地域では、複合的な視点で対策を練ることが不可欠です。