地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 郊外でも油断できない「評価額上昇」

東村山市は都心部に比べると地価は落ち着いていますが、西武新宿線や池袋線の沿線アクセスが良く、近年は住宅需要が高まっています。
特に「秋津〜新秋津」周辺や「久米川駅」周辺は再開発が進み、地価が緩やかに上昇しています。

その結果、地主が所有する宅地の相続税評価額も年々上がっており、
「一見郊外だから安心」と考えていた地主が、実際に試算してみると驚くような税額になることも珍しくありません。

さらに、農地を含む資産構成では、評価額の高い土地を「現金に換えにくい」ため、相続時に納税資金の確保が難しくなるケースも多発しています。

2. 農地・貸地・宅地の複雑な構成

東村山市では、住宅地の中に小規模な農地が点在し、都市農業を続けている地主が多いのが特徴です。
しかし、農地は「農地法」により転用や売却に制限があるため、いざ相続となっても自由に現金化できません。

また、昔からの貸地契約（借地権・底地関係）を引き継いでいる地主も多く、借地人との契約更新・地代改定・承諾料の問題が相続時に複雑化します。
地主が亡くなった後に、借地人と家族がトラブルになるケースも少なくありません。

3. 相続人間の分割トラブル

地主が複数の土地を所有している場合、「どの土地を誰に分けるか」が相続の大きな火種になります。
駅近の宅地・賃貸用地・農地など、評価額も収益性も異なるため、公平な分割は簡単ではありません。

とくに、東村山市のように「広さはあるが流動性の低い土地」が多い地域では、現金化できない資産が相続を難しくしています。
地主本人が元気なうちに分割の方向性を明確にしておくことが極めて重要です。

1. 小規模宅地等の特例を最大限に活用

地主が相続税を減らすための最重要制度が「小規模宅地等の特例」です。
居住用宅地であれば330㎡まで80％、賃貸事業用宅地なら200㎡まで50％の評価減が受けられます。

たとえば、1億円の宅地がこの特例で2,000万円に評価減されれば、相続税が数千万円単位で軽減されます。
ただし、同居家族や事業継続などの要件を満たす必要があり、地主が早めに「誰が引き継ぐか」を決めておくことが成功の鍵です。

東村山市では敷地面積が広い地主が多いため、どの土地に特例を適用するかを戦略的に判断することがポイントになります。

2. 生前贈与で段階的に土地を移転

地主が元気なうちに土地の一部を子や孫に贈与しておくことで、相続時の評価額を下げることができます。
暦年贈与（年間110万円まで非課税）を継続的に行う、または「相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）」を活用することで、大幅な節税が可能です。

特に、将来的に宅地化・売却を検討している農地などは、早めの名義移転が効果的です。
東村山市の地主の場合、地価が安定している今が贈与のベストタイミングといえます。

3. 法人化で承継をスムーズに

地主が複数の不動産を保有している場合、「資産管理法人」を設立して承継を法人化するのも有効な戦略です。
法人に不動産を移すことで、地主の死後は株式という形で相続されるため、土地そのものを分割する必要がなくなります。
また、地主の所得を家族に分散できるため、所得税・相続税の双方を軽減できます。

特に、賃貸経営を行っている地主は法人化によって管理と承継を一本化でき、長期的な安定経営が可能になります。

4. 家族信託による「判断力低下」対策

地主が高齢化し、認知症などで判断能力が低下すると、土地の売却・修繕・契約ができなくなります。
このとき有効なのが「家族信託」です。
信頼できる家族を受託者に指定すれば、地主本人の代わりに財産管理や処分が可能になります。

東村山市では高齢の地主も多く、「元気なうちに家族信託を組んでおく」ことで、将来の資産凍結を防ぐことができます。

5. 納税資金を確保する

地主の最大の悩みは、相続税を現金で払えないことです。
生命保険で納税資金を準備する、一部の土地を生前売却する、賃貸経営の利益を積み立てる――いずれも現実的な方法です。
「相続が起きてから考える」のではなく、生前から計画的に資金を用意しておくことが重要です。

1. 土地の区分整理

地主が多くの土地を所有している場合、すべてを守ることは難しい場合があります。
「残す土地」「売る土地」「活用する土地」を明確に分け、優先順位をつけることが重要です。

たとえば、

・売却しやすい土地 → 納税資金確保に使う

・利用価値の高い土地 → 賃貸・駐車場などで活用

・想いのある土地 → 承継対象として残す

このように土地を整理しておくことで、地主も家族も相続時に迷うことがなくなります。

2. 遊休地の収益化

空き地や使っていない農地を放置すれば、固定資産税だけがかかります。
一方で、コインパーキング・トランクルーム・貸倉庫・キッチンカー誘致など、低コストで収益化できる手段も増えています。

東村山市は車利用が多く、駐車場需要も安定しているため、地主にとって収益化のチャンスが豊富な地域です。

3. 家族会議と遺言書の作成

地主が築いた土地を家族でどう引き継ぐか――。
この方針を生前に話し合い、遺言書や家族信託契約などで法的に明文化しておくことで、相続時の混乱を防げます。
「どの土地を誰に」「どんな目的で残すか」を共有しておくことが、地主にとって最大の備えです。

4. 専門家チームとの長期連携

東村山市の地主は、税理士・司法書士・不動産コンサルタント・行政書士など、専門家と継続的に連携することが理想です。
年に１回、資産棚卸しを行い、評価・名義・契約関係を整理しておくことで、相続発生時の混乱を防げます。