地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 狭小土地でも評価が高い「地価の罠」

狛江市は面積こそ小さいものの、世田谷区・調布市・川崎市多摩区に隣接する立地のため、地価が高水準で安定しています。
とくに「狛江駅」「喜多見駅」「和泉多摩川駅」周辺の住宅地は人気が高く、路線価も上昇傾向にあります。

そのため、地主が所有する土地は面積が小さくても評価額が高くなる傾向があります。
つまり「狭いけれど高い」土地が多いのです。
実際、100㎡前後の宅地でも路線価が1㎡あたり40〜60万円というケースもあり、相続評価額が6,000万円を超えることも珍しくありません。

これにより、地主が意図せず「相続税の課税対象」になってしまうケースが増えています。

2. 分筆や共有の難しさ

狛江市は市域全体が住宅地で構成されており、土地の形や道路付けが複雑です。
特に「旗竿地」や「私道持分付き宅地」が多く、分筆・相続分割の際にトラブルが起きやすい構造です。

地主の子どもたちが「平等に分けたい」と思っても、形や接道条件が異なるため、
「この土地は建築できるが、こちらは再建築不可」といった不公平が生じやすいのです。
こうしたケースでは、感情的な対立や遺産分割協議の長期化が起こりやすくなります。

3. 納税資金が足りない問題

地主が所有する資産の多くは土地であり、現金資産は少ない傾向にあります。
そのため、相続発生時に現金で納税できず、やむを得ず土地を売却するという事態が起こりがちです。

狛江市はエリアが限られているため、一度土地を手放すと買い戻すことは極めて困難です。
「祖父の代からの土地を納税のために売る」という事例も少なくありません。

地主が早めに対策を講じておかなければ、“土地を守るために土地を失う”という矛盾が生じてしまうのです。

1. 小規模宅地等の特例を徹底活用

地主が相続税を減らすうえで最も効果的なのが「小規模宅地等の特例」です。
自宅や賃貸事業用地に対して最大80％の評価減を受けられるため、地主の節税対策の基本といえます。

狛江市のように宅地面積が限られている地域では、この特例を正確に適用することで、
実質的に相続税がゼロまたは大幅減額になるケースもあります。

ただし、同居家族や事業継続などの要件を満たす必要があるため、
地主が元気なうちに「どの土地に特例を使うか」「どの相続人が継ぐか」を決めておくことが不可欠です。

2. 生前贈与と家族信託で承継を前倒し

地主が早めに動けば、相続は“節税のチャンス”に変わります。
狛江市の地価は年々上昇しているため、「今の評価額で贈与する」ことが将来の節税につながります。

また、高齢の地主が認知症などで判断能力を失うと、土地の売却や契約ができなくなるリスクがあります。
そのため、近年では「家族信託」を活用する地主が増えています。

家族信託を設定しておけば、地主の意思を尊重しながら家族が土地を運用・管理できるため、
「判断能力の低下で資産が動かせない」という事態を防ぐことができます。

3. 法人化で土地を守る仕組みをつくる

地主が複数の賃貸物件や駐車場を持つ場合、「資産管理法人」を設立することで、相続をスムーズに進められます。
法人化すると、土地そのものではなく「株式」を相続する形になるため、分割しやすく、評価も下がります。

また、地主の家族を役員にして報酬を分配すれば、所得税の節税効果もあります。
狛江市の地主にとって法人化は、“守りの節税”から“攻めの承継”への転換策となります。

4. 納税資金の準備を怠らない

相続税は「現金納付」が原則です。
そのため、地主が生前に納税資金を準備しておくことが重要です。

・生命保険を利用して現金を確保

・一部土地を売却して資金を積み立て

・賃貸経営の利益を相続専用口座にプール

といった複数の手法を組み合わせることで、相続発生時も慌てずに対応できます。
「現金がない地主ほど、相続対策は早く始めるべき」です。

1. 土地の整理と優先順位づけ

地主は、すべての土地を残すことを目的にすべきではありません。
「残す土地」「活かす土地」「売る土地」を明確に分け、優先順位をつけることが相続成功の第一歩です。

狛江市のように土地が限られている地域では、狭小地でも賃貸・駐車場・トランクルームなど、
収益を生みながら評価額を下げる活用法が現実的です。

2. 家族会議で“見える相続”を

地主が元気なうちに家族と相続方針を共有することが最も重要です。
「誰がどの土地を継ぐか」「売却するか」「法人で管理するか」を明確にしておくことで、家族間の争いを防げます。

特に狛江市のように土地の分筆が難しい地域では、事前の話し合いが最大の対策になります。

3. 地主専門チームとの連携

相続税対策・登記・土地活用・遺言作成など、地主の相続には複数分野が関係します。
税理士・司法書士・行政書士・不動産コンサルタントといった専門家チームと連携して総合的に管理することで、
最適な節税・承継プランを立てることができます。