地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 高評価エリアならではの税負担

国立市の地価は、中央線沿線の中でも上位クラスにあります。
特に「国立駅南口」「大学通り」「中・東・西エリア」は人気が高く、路線価も高水準。
同じ面積の土地でも、隣接する立川市や府中市より相続税評価額が高くなるケースが多く見られます。

地主にとっては、固定資産税や都市計画税の負担に加え、相続税の評価額も上昇。
実際に、評価額が上がるほど納税資金に苦労する地主が増えています。
資産価値があることは誇らしい反面、現金化しにくい「土地資産」が重荷になる現実があります。

2. 相続税の納税資金不足

国立市の地主の多くは、現金より土地を主な資産として保有しています。
しかし相続税は「現金で納めなければならない」ため、手元資金が足りずに土地を一部売却して対応するケースも少なくありません。
地価の高い国立市では、相続税の評価額が簡単に1億円を超えることもあり、地主が「相続＝土地を減らす」という本末転倒な状況に追い込まれやすいのです。

3. 借地・底地・農地の管理と相続の複雑さ

国立市では、戦後の住宅供給で設定された借地権や底地関係が今も多く残っています。
地主が底地を相続すると、地代は安定的に入る一方で、借地人との関係や承諾・更新・建替えなどの問題がつきまといます。

また、市内には小規模な農地も残っており、農地法の制限で自由に売却・転用できない地主もいます。
これらの土地は評価額が高くても換金性が低く、**納税資金確保に直結しない「動かしにくい資産」**なのです。

4. 家族・相続人間の分割トラブル

相続時には、複数の土地をどう分けるかで家族間の対立が起こりやすくなります。
「駅に近い土地を誰が継ぐのか」「貸地は誰が管理するのか」――こうした問題が曖昧なまま相続を迎えると、調停にまで発展することもあります。

地主が生前に「承継計画」を立て、家族と共有しておくことが、相続トラブルを防ぐ最大のポイントです。

1. 小規模宅地等の特例を確実に適用

相続税を軽減するうえで最も効果的なのが「小規模宅地等の特例」です。
居住用宅地は330㎡まで80％の評価減、賃貸事業用宅地は200㎡まで50％の評価減を受けられます。

たとえば評価額が1億円の宅地でも、この特例を使えば2,000万円に圧縮され、相続税が大幅に減額されます。
ただし、特例を受けるには「同居家族が相続する」「事業を継続する」といった条件があるため、地主は早期に家族構成を踏まえた計画を立てる必要があります。

国立市のように住宅地が広く、土地の面積が大きい地域では、この特例の有無で税額が数千万円変わることもあります。

2. 生前贈与で評価額をコントロール

地主が早めに土地を子や孫に移転することで、将来の相続税評価額を抑えられます。
暦年贈与（年間110万円まで非課税）を活用する、または「相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）」で大口の移転を行うのが効果的です。

特に国立市は地価が緩やかに上昇しており、「今が一番贈与に有利な時期」といえます。
地主が早期に動くことで、税額を数百万円単位で抑えることが可能です。

3. 法人化で承継を効率化

地主が複数の不動産を所有している場合、「資産管理法人」を設立して承継を法人化するのも有効です。
法人に土地を移すことで、相続時には株式という形で引き継げるため、分割・評価が容易になります。
また、地主の所得を家族に分散することで、所得税や相続税の負担をトータルで軽減できます。

国立市の地主には、アパートや賃貸マンションを運営する方も多く、法人化は現実的な節税・承継策といえます。

4. 家族信託で管理リスクを予防

地主が高齢化すると、土地の管理・契約・売却などが難しくなります。
その際に「家族信託」を設定しておけば、家族が地主に代わってスムーズに管理・運用を行えます。
認知症対策としても有効で、国立市のように高齢化が進む地域では、実務上のメリットが非常に大きい制度です。

5. 納税資金の確保

地主が「相続税の納付資金をどう準備するか」は最大のテーマです。
生命保険で現金を確保する、一部土地を売却して換金しておく、収益物件を活用して積立を行う――。
このように複数の手段を組み合わせて、納税資金をあらかじめ準備しておくことが大切です。

1. 土地の優先順位を決める

地主は、すべての土地を残す必要はありません。
「残す土地」「売る土地」「活かす土地」を明確に仕分けし、資産全体のバランスを最適化することが、相続対策の第一歩です。

たとえば、収益性の低い土地を一部売却して納税資金に充て、残りの土地を守るという戦略も現実的です。

2. 遊休地の活用で評価減＋収益アップ

空き地や使っていない土地を放置すれば、固定資産税だけが増えます。
地主がコインパーキング・貸倉庫・トランクルーム・シェアハウスなど、低コスト活用を導入すれば、相続税評価を下げながら安定収益を確保できます。

特に国立市は学生・単身者・ファミリー層が混在しており、需要に応じた土地活用が行いやすいエリアです。

3. 家族会議で意思統一

地主が築いてきた土地を家族でどう残すか――このテーマを話し合う場を設けることが重要です。
遺言書や家族信託契約など、法的な形で「誰がどの土地を継ぐか」を明確にしておけば、後の争いを防げます。

4. 専門家チームとの協働

国立市の地主は、税理士・司法書士・不動産コンサルタント・行政書士など、各分野の専門家と連携しておくことが成功の鍵です。
年に一度の資産診断を行い、評価額・名義・活用状況を整理しておくことで、将来のトラブルを未然に防げます。