地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価上昇が招く「評価額ショック」

国分寺市は、中央線の利便性と緑豊かな住環境が両立しており、特に「国分寺駅」「西国分寺駅」「恋ヶ窪駅」周辺の地価が上昇しています。
この地価上昇は、地主にとって資産価値の向上を意味する一方で、相続税評価額の上昇＝税負担の増加につながります。

たとえば、評価額が8,000万円だった宅地が1億円に上がれば、それだけで相続税が数百万円単位で増加する可能性があります。
「地価が上がって嬉しい」と思っている地主ほど、実際の納税時に大きな衝撃を受けるケースが少なくありません。

2. 納税資金の確保が難しい「現金不足」問題

地主は「資産は土地中心・現金が少ない」という構造的な課題を抱えています。
地価が高いエリアほど評価額は膨らみますが、家賃収入や農業収入はそれほど増えないため、納税資金を確保できない事態に陥ることがあります。

国分寺市では、代々引き継いだ土地をそのまま維持している地主も多く、「土地を守りたいが税金が払えない」というジレンマに直面しています。

3. 借地・底地・農地の複雑化

国分寺市では、住宅地の中に古い借地関係や農地が点在しています。
地主が底地（貸地）を相続すると、地代収入がある一方で、自由に売却できない・借地人との交渉が必要といった制約があります。
また、農地についても「農地法」の規制があり、自由な活用や処分が難しいため、相続後にトラブルとなることが多いのです。

4. 後継者不在と分割トラブル

国分寺市の地主の多くは高齢であり、相続人の世代が土地活用や管理に関心を持たないケースも増えています。
相続後に「誰がどの土地を継ぐか」で揉め、結果的に不動産が分割・売却されてしまう――そんな事例も珍しくありません。

地主が生前に「誰に何をどう継がせるか」を明確にしておくことが、相続トラブルを防ぐ最も重要なポイントです。

1. 小規模宅地等の特例を最大限に活用

地主の相続税を減らす最も強力な手段が「小規模宅地等の特例」です。
自宅（居住用宅地）は330㎡まで80％の評価減、賃貸事業用宅地は200㎡まで50％の評価減が認められます。

たとえば、評価額が1億円の自宅土地でも、特例で2,000万円に圧縮できれば、相続税額を数千万円単位で減らせます。
ただし、同居家族や事業継続の要件を満たさなければならないため、早期の準備と税理士相談が不可欠です。

国分寺市の地主は宅地面積が広い方が多いため、この特例をどう適用するかが成否を左右します。

2. 生前贈与で少しずつ承継を進める

暦年贈与（年間110万円まで非課税）や相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）を活用すれば、地主が生前に少しずつ土地を移転できます。
「地価が上がる前に贈与を行う」ことで、評価額の上昇を防ぎ、結果的に大きな節税になります。

特に国分寺市では、中央線沿線エリアの地価が今後も上昇する可能性があるため、早めの贈与計画が非常に有効です。

3. 法人化で相続と運用を一体管理

地主が複数の不動産を持つ場合、「資産管理法人」を設立することで、相続対策と事業承継を一体化できます。
法人化すれば、資産は株式という形で引き継がれるため、相続分割が容易になります。
また、家族を役員にすれば所得を分散でき、所得税・相続税の双方を軽減可能です。

国分寺市では、賃貸経営をしている地主も多く、法人化による長期的な税務メリットは大きいといえます。

4. 家族信託の導入で「管理リスク」を防ぐ

地主が高齢になり判断力が低下した場合、土地の管理・売却・契約更新がストップしてしまうリスクがあります。
「家族信託」を設定しておけば、信頼できる家族が地主に代わって不動産を管理・運用できます。
特に地主が高齢の単身世帯である場合、後見制度より柔軟な選択肢として注目されています。

5. 納税資金の確保

相続税の支払い期限は「相続発生から10か月以内」。
地主が現金を用意できないまま相続を迎えると、やむなく土地を売却する事態に陥ります。
生命保険の活用や、一部土地の生前売却、賃貸収益の積立など、複数の方法で納税資金を準備しておくことが重要です。

1. 再開発と地価動向を見極める

国分寺駅北口の再開発や駅周辺の商業エリア整備が進む国分寺市では、エリアごとに地価の上昇率が異なります。
地主は、自分の土地が「上昇エリア」なのか「横ばいエリア」なのかを把握し、資産の入れ替え（リバランス）を行うことが重要です。

地価の高い土地を一部売却して、収益性の高い賃貸用地や別の市街地に再投資する――これも立派な相続対策です。

2. 遊休地・空き家を活かす

空き家や遊休地を放置すると、固定資産税がかかり続け、特定空家に指定されれば税負担が倍増します。
地主が早めに活用策を取ることで、「収益化＋評価減」が同時に実現できます。

国分寺市は学生・単身世帯が多い街のため、

・ワンルーム賃貸

・トランクルーム

・コインパーキング

・キッチンカー誘致

など、手軽な土地活用が向いています。

3. 家族会議で方針を共有する

地主が築いた土地を次世代に確実に残すには、家族間の意思統一が不可欠です。
「誰が管理し」「どの土地をどう使うか」を話し合い、遺言書や家族信託契約で明文化しておくことで、相続時の混乱を防げます。

4. 専門家との長期的な連携

国分寺市の地主は、税理士・司法書士・不動産コンサルタント・行政書士といった専門家のサポートを受けることで、より精密な相続対策を実現できます。
年に１度の資産棚卸し（評価確認・名義チェック・収益確認）を行い、常に最新の状態にしておくことが望ましいでしょう。