地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 都心近郊ゆえの「高評価額リスク」

小平市は、西武新宿線・国分寺線・拝島線などが交わる交通の要所で、住宅需要が高く、地価も安定しています。
特に小平駅・花小金井駅・一橋学園駅周辺の路線価は上昇傾向にあり、地主が所有する土地の「相続税評価額」も年々上がっています。

しかし、地主の収入が比例して増えるわけではありません。
地価が上がる一方で、古いアパートや農地をそのまま保有している地主も多く、「評価額だけが高くなり、納税資金が足りない」ケースが続出しています。

2. 農地・宅地・貸地が混在する複雑な構成

小平市は、都市農業が盛んな地域でもあり、農地を持つ地主が数多く存在します。
ただし、農地は農地法の制限があり、宅地のように自由に売却・転用できません。
そのため、農地を相続したものの「現金化できず、納税に困る」という事態に陥ることが多いのです。

また、貸地や底地を多く所有する地主は、借地人との関係性が相続時のネックになります。
地主が亡くなると契約の引継ぎ・承諾・更新などの手続きが発生し、家族が困惑するケースが後を絶ちません。

3. 高齢化と管理放棄リスク

地主の高齢化が進む小平市では、「相続が発生する前に管理できなくなる」問題も目立っています。
空き家や空き地の放置、老朽化アパートの倒壊リスク、近隣とのトラブルなど、土地を“守るための体力”が地主に残っていないことも多いのです。

このような状況では、相続発生後に家族が混乱し、結果的に土地を手放すことになりかねません。
地主が元気なうちに「誰にどう引き継ぐか」を決めておくことが、最大の防衛策です。

1. 小規模宅地等の特例で評価を抑える

地主の相続税負担を軽減する最大の制度が「小規模宅地等の特例」です。
居住用宅地は330㎡まで80％の評価減、貸付事業用宅地は200㎡まで50％の評価減を受けることができます。

例えば、評価額1億円の土地が2,000万円に圧縮されれば、相続税が数千万円減ることもあります。
ただし、特例を適用するためには「同居家族が相続」「賃貸経営を継続」などの条件があり、地主は事前の家族設計が欠かせません。

2. 生前贈与で早期承継を進める

地主が早めに土地を子や孫に贈与しておけば、将来の評価額上昇を避けられます。
暦年贈与（年間110万円まで非課税）や「相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）」を活用することで、計画的に土地を移転できます。

小平市は地価の上昇が緩やかですが、安定した人気があるため、「今のうちに贈与する」ことが節税効果を最大化するタイミングです。

3. 法人化による承継効率化

地主が複数の不動産を所有している場合、「資産管理法人」を設立して承継する方法があります。
法人化することで、不動産を株式という形で相続でき、分割・評価がスムーズになります。
また、地主の所得を家族に分散できるため、所得税・相続税の両方を軽減可能です。

特に、アパート経営や駐車場運営をしている地主にとって、法人化は「節税」と「資産保全」の両方を実現できる実践策です。

4. 家族信託で将来の判断力低下に備える

地主が高齢になり判断力が低下すると、売却・修繕・賃貸契約などが止まってしまうリスクがあります。
「家族信託」を設定しておけば、信頼できる家族が地主に代わって資産を管理・運用できます。
小平市のように高齢化が進む地域では、家族信託が極めて有効な選択肢です。

5. 納税資金の確保

地主にとって最大の悩みは、相続税を支払うための現金が足りないことです。
生命保険で相続発生時に現金を準備する、一部の土地を生前売却して現金化しておくなど、納税資金の対策を早めに行うことが不可欠です。
「相続が起きてから考える」ではなく、「起きる前に準備する」ことが地主の鉄則です。

1. 土地の区分整理と優先順位を明確に

小平市の地主は、住宅地・農地・借地など、性質の異なる土地を複数所有しているケースが多いです。
そのため、まず「残す土地」「売る土地」「活用する土地」を明確に分けることが重要です。

・売却しやすい土地 → 納税資金の確保に活用

・利用価値の高い土地 → 賃貸・駐車場運用

・後継者が関心を持つ土地 → 承継対象として残す

こうして優先順位を付けることで、地主は無理のない相続計画を立てられます。

2. 遊休地の収益化

空き地や使っていない農地を放置すると、固定資産税だけがかかり続けます。
コインパーキング、トランクルーム、貸倉庫、キッチンカー誘致など、低コストで運用できる方法を導入することで、地主は「収益＋評価減」を同時に実現できます。

また、小平市は車利用が多いエリアのため、駐車場経営の需要が安定しており、特に遊休地活用には好環境です。

3. 家族会議で方向性を共有

地主が築いた資産を次世代に継承するには、家族間の意識共有が不可欠です。
どの土地を残し、どの土地を売るか、将来どう活用していくか――。
地主が生前に家族会議を開き、承継方針を話し合っておくことで、遺産分割のトラブルを防げます。

4. 専門家チームとの連携

小平市の地主は、税理士・司法書士・不動産コンサルタント・行政書士などと継続的に連携することが重要です。
特に農地や借地を抱える場合、法的な制約が多く、単独判断ではトラブルを招くリスクがあります。
地主が信頼できる専門家ネットワークを持つことで、法改正や評価変更にも柔軟に対応できます。