地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 「地価は中堅」でも相続税負担は重い

町田市の地価は、都心部よりは低いものの、神奈川・多摩地域の中では高水準です。
特に、町田駅・成瀬・玉川学園前・鶴川周辺は人気エリアであり、路線価も年々上昇傾向にあります。

地主にとって問題なのは、「評価額は高いのに、現金収入が少ない」こと。
アパートや貸地からの家賃収入が相続税額に見合わないケースが多く、結果として「土地を売って納税する」ことになる地主も少なくありません。

2. 広い土地と低収益のアンバランス

町田市の地主は、宅地と農地を複合的に所有しているケースが多く、固定資産税や管理費の負担が重くなっています。
農地や山林は売却しづらく、貸地も契約更新や借地人との交渉で手間がかかるため、現金化が難しい資産構成になりがちです。

「土地はあるが、納税資金がない」という構図が典型的であり、地主が計画的な相続対策を取らないと、せっかく守ってきた土地を手放すことになります。

3. 高齢化と管理放棄問題

地主の高齢化も深刻です。
相続発生前に地主本人が土地を管理できなくなり、空き家・空き地化するケースが増えています。
特に町田市は土地が広いため、除草や修繕のコストが高く、放置されると近隣トラブルに発展することもあります。

地主が「元気なうちに次の世代にバトンタッチ」することが、今後ますます重要になります。

1. 「地価は中堅」でも相続税負担は重い

町田市の地価は、都心部よりは低いものの、神奈川・多摩地域の中では高水準です。
特に、町田駅・成瀬・玉川学園前・鶴川周辺は人気エリアであり、路線価も年々上昇傾向にあります。

地主にとって問題なのは、「評価額は高いのに、現金収入が少ない」こと。
アパートや貸地からの家賃収入が相続税額に見合わないケースが多く、結果として「土地を売って納税する」ことになる地主も少なくありません。

2. 広い土地と低収益のアンバランス

町田市の地主は、宅地と農地を複合的に所有しているケースが多く、固定資産税や管理費の負担が重くなっています。
農地や山林は売却しづらく、貸地も契約更新や借地人との交渉で手間がかかるため、現金化が難しい資産構成になりがちです。

「土地はあるが、納税資金がない」という構図が典型的であり、地主が計画的な相続対策を取らないと、せっかく守ってきた土地を手放すことになります。

3. 高齢化と管理放棄問題

地主の高齢化も深刻です。
相続発生前に地主本人が土地を管理できなくなり、空き家・空き地化するケースが増えています。
特に町田市は土地が広いため、除草や修繕のコストが高く、放置されると近隣トラブルに発展することもあります。

地主が「元気なうちに次の世代にバトンタッチ」することが、今後ますます重要になります。

第2部：町田市の地主が今すぐ実践すべき相続対策
1. 小規模宅地等の特例を最大限に活用

地主が相続税を減らすために最も効果的な方法のひとつが「小規模宅地等の特例」です。
居住用宅地では330㎡まで80％の評価減、賃貸事業用では200㎡まで50％の評価減が認められます。

たとえば、評価額1億円の宅地でも、この特例を使えば2,000万円にまで圧縮でき、地主の相続税負担を劇的に減らすことが可能です。
ただし、特例の適用には「同居家族が相続する」などの条件があるため、地主は早めに「誰がどの土地を継ぐか」を明確にしておくことが必要です。

2. 生前贈与で早めの承継

地主が早めに土地を子や孫に贈与することで、将来の評価額上昇を防ぐことができます。
暦年贈与（年間110万円まで非課税）をコツコツ続ける、または「相続時精算課税制度」を使って2,500万円まで一括で移転するなど、状況に応じた贈与計画を立てることが重要です。

町田市のように地価上昇が緩やかに続いている地域では、「早めの贈与」こそが地主の最大の節税策です。

3. 法人化による承継の効率化

地主がアパートや駐車場など複数の不動産を持っている場合、「資産管理法人」を設立することで、相続時の分割や節税をスムーズにできます。
法人化すれば、土地ではなく株式の形で資産を承継できるため、相続手続きが格段に簡単になります。

また、地主の所得を家族に分散できるため、所得税・相続税双方で節税効果が見込めます。
町田市では、法人化による地主の世代交代が進んでおり、資産管理の合理化がトレンドになっています。

4. 家族信託の活用

地主が高齢になって判断力が低下すると、土地の売却・修繕・賃貸契約ができなくなるリスクがあります。
「家族信託」を導入すれば、信頼できる家族が地主に代わって資産を管理・運用できます。
後見制度より柔軟で、家族の意思に沿った管理が可能です。

町田市では、地主が多くの土地を所有しているため、信託によって「子が代わりに管理する体制」を整えることが現実的かつ有効です。

5. 納税資金をどう準備するか

地主にとって、最も深刻な問題は「納税資金が足りない」ことです。
生命保険を活用して現金を確保する、一部の土地を生前に売却して納税資金に充てるなど、複数の方法を組み合わせるのが理想です。
「相続が起きてからではなく、起きる前に備える」――それが地主の鉄則です。

1. 市街化区域・調整区域の違いを理解する

町田市は、市街化区域と市街化調整区域が混在しています。
市街化区域では建物建設や土地利用が比較的自由ですが、市街化調整区域では原則として開発が制限されています。

地主は、自分の土地がどの区域に属しているかを把握した上で、将来の活用や売却の可能性を見極める必要があります。
たとえば、調整区域の農地でも、一定条件を満たせば「自己用住宅」や「農業用施設」の建築が認められる場合もあります。

2. 遊休地を収益化して評価を下げる

遊休地をそのまま放置すると、固定資産税がかかるだけでなく、評価額が高止まりするリスクもあります。
一方で、駐車場・トランクルーム・貸倉庫・キッチンカー誘致など、低コストで収益を生む活用法を導入すれば、相続税評価を抑えながら現金収入を得られます。

地主にとっては「何もしないこと」が最大の損失です。小さくても収益を生む工夫が、土地を守る力になります。

3. 家族との共有と合意形成

地主が築いてきた土地資産を次世代に確実に引き継ぐには、家族間の情報共有が欠かせません。
どの土地を残し、どの土地を売るか、将来的にどう運用するか――。
地主が生前に家族会議を開き、方針を話し合っておくことで、遺産分割トラブルを防げます。

4. 専門家との継続的な連携

町田市の地主は、税理士・司法書士・不動産鑑定士・測量士など、複数の専門家と連携することが欠かせません。
相続は一度きりの出来事ですが、準備は何年も前から始まります。
地主が専門家と長期的な関係を築くことで、法改正や評価額の変動にも柔軟に対応できます。