地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価上昇が招く「評価額の罠」

日野市はここ数年、立川・多摩エリアの再開発効果を受けて地価が上昇傾向にあります。
特に、日野駅・豊田駅・高幡不動駅周辺の土地は人気が高く、路線価もじわじわと上がっています。

地価の上昇は喜ばしい一方で、地主にとっては「相続税評価額が上がる」という現実的リスクを意味します。
たとえば、以前は5,000万円だった土地評価が6,500万円になれば、その分だけ相続税の課税対象が増加。
結果として、「資産が増えたのに手元の現金はない」という状態に陥るのです。

2. 広い宅地と農地がもたらす納税リスク

日野市は、まだ市内に農地を多く抱えている地域のひとつです。
特に日野本町・新井・百草・南平などでは、宅地化が進みながらも農地が点在しており、地主が複数の地目（宅地・農地・山林）を保有しているケースが多く見られます。

農地は、宅地に比べて自由に転用できず、売却までの手続きも煩雑です。
そのため、相続税を払うために現金が必要でも、土地をすぐ売って対応することが難しいのです。

また、地主が所有する「貸地」や「底地」も評価額が高く、地代収入とのバランスが取れないケースが増えています。
こうした低収益資産を多く持つ地主ほど、相続時に納税資金難に陥る傾向があります。

3. 高齢化と後継者問題

日野市の地主の多くは、昭和の時代から土地を守ってきた世代です。
しかし近年は高齢化が進み、「誰が土地を管理・承継するのか」という後継者問題が深刻化しています。

相続が発生した後、土地の管理が行き届かず空き地化する、雑草が繁茂して近隣トラブルになる――そうした例も増えています。
地主が元気なうちに、管理・承継・活用の方向性を明確にすることが求められています。

1. 小規模宅地等の特例を活かす

地主が相続税負担を軽減するために最も強力な制度が「小規模宅地等の特例」です。
居住用宅地では330㎡まで80％の評価減、貸付事業用宅地では200㎡まで50％の評価減が受けられます。

たとえば、評価額が1億円の宅地であっても、この特例を使えば評価額が2,000万円まで下がり、地主の相続税を大幅に減額できます。
ただし、特例の適用には「同居家族が相続する」「賃貸経営を継続する」などの条件があるため、地主は生前から家族構成と土地利用を整理しておく必要があります。

2. 生前贈与で計画的に土地を移す

地主が生前に少しずつ土地を贈与しておくことで、将来の評価額上昇を抑えることができます。
暦年贈与（年間110万円まで非課税）をコツコツ続ける、または「相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）」を活用して早めに承継する方法もあります。

特に日野市では、駅周辺エリアの地価上昇が今後も予想されるため、「早く贈与しておく」ことで節税効果が最大化します。

3. 法人化による相続対策と収益分散

地主が所有する複数の不動産を法人にまとめる「資産管理法人化」も有効な手段です。
法人に土地を移しておけば、相続時は不動産ではなく株式を承継する形となり、分割・管理が容易になります。
また、所得を家族に分散することで、所得税の軽減にもつながります。

日野市は賃貸アパート経営を行う地主が多いため、法人化による承継効率化と節税の両面効果が見込めます。

4. 家族信託による管理と承継の明確化

地主が高齢化した場合、「家族信託」を設定しておくことで、信頼できる家族が資産管理を担えます。
たとえば、地主が認知症になっても、信託契約を通じて家族がアパート管理・修繕・売却などを継続できます。
これは後見制度より柔軟で、地主の意思を反映しやすい方法です。

5. 納税資金の確保

地主が相続税を支払うためには、現金の準備が欠かせません。
生命保険を活用して相続発生時に現金を確保する、一部の土地を生前売却して納税資金に充てるなど、複数の手段を併用するのが理想です。

1. 再開発エリアに注目

日野市では、日野駅・豊田駅周辺で再開発計画が進行しており、今後も商業・住宅エリアとして発展が見込まれます。
地主は、この都市整備をチャンスと捉え、地価上昇が見込めるエリアに資産を再配置することが重要です。

また、再開発計画によって「立ち退き」や「等価交換」が発生するケースもあります。
その際に不利な条件で土地を手放さないためには、地主が法的・税務的な知識を持つことが欠かせません。

2. 遊休地・空き家の有効活用

放置された土地や空き家は、固定資産税がかかるだけでなく、管理コストや近隣トラブルの原因にもなります。
地主が積極的に活用策を取ることで、収益と節税を両立できます。

たとえば、

空き地を駐車場やトランクルームに転用

空き家をリフォームして賃貸住宅や民泊に再利用

シェアオフィス・高齢者住宅への転用

こうした「低コスト×高需要」の活用法は、日野市の住宅ニーズに合致しています。

3. 家族間での相続方針の共有

地主が元気なうちに「どの土地を残すか」「どの土地を処分するか」を家族と話し合っておくことが、最も重要です。
遺言書や家族信託契約を通じて、相続時の分配方針を明確にしておけば、トラブルを未然に防げます。

4. 専門家チームとの継続的連携

日野市の地主は、宅地・農地・借地・賃貸物件など多様な資産を持っています。
税理士・司法書士・不動産コンサルタントなど、複数の専門家と継続的に連携することで、法改正や評価額変動にも柔軟に対応できます。