地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価上昇による相続税負担の増大

小金井市は、中央線沿線の人気住宅地として、武蔵小金井駅・東小金井駅周辺を中心に地価が上昇しています。
また、再開発事業が進む武蔵小金井駅北口では、タワーマンションや商業施設の整備も進行中。
このため、地主が持つ土地の相続税評価額は、10年前と比べて20〜30％上がっているケースもあります。

たとえば、300㎡の宅地を持つ地主の場合、評価額が上がることで相続税が数百万円単位で増加する可能性もあり、「土地を守る＝税金対策を怠れない」時代になっているのです。

2. 納税資金の確保が難しい地主の現状

小金井市の地主は、広い宅地を所有していても、収益性の低い土地（自宅敷地・空き地・老朽アパート）を持つケースが多く見られます。
現金収入が少ないため、相続発生時に現金納税が難しく、「土地を売って税金を払う」事態に陥ることもあります。

特に駅徒歩圏内の土地は相続税評価が高くなりやすく、面積が広ければ広いほど税負担が増えるため、地主が最も苦労するポイントです。

3. 農地や貸地を抱える地主の悩み

小金井市には、まだ農地が残っているエリア（貫井南町・中町・東町など）があり、農地を所有する地主は「農地法の制限」により自由に売却できません。
また、借地人に貸している土地（底地）を相続した場合、評価額は高いのに自由に処分できず、納税資金を確保しづらいという課題もあります。

4. 相続人間の分割トラブル

複数の土地を所有している地主ほど、「どの土地を誰が継ぐか」で意見が分かれやすいのが現実です。
特に小金井市では、住宅地・農地・借地が混在している地主が多く、遺産分割協議が複雑化しがちです。

1. 小規模宅地等の特例の最大活用

地主の相続税負担を大きく減らせるのが「小規模宅地等の特例」です。
居住用宅地は330㎡まで80％の評価減、貸付事業用宅地は200㎡まで50％の評価減を受けられます。

たとえば、評価額1億円の宅地でも、この特例が使えれば評価額が2,000万円に圧縮され、地主の相続税を大幅に軽減できます。
ただし、同居家族が相続する、賃貸経営を継続するなどの条件を満たす必要があるため、早期の計画立案が必須です。

2. 生前贈与と相続時精算課税制度の活用

地主が早めに土地を子や孫に分散させておくことで、将来の相続税負担を抑えられます。
暦年贈与（年間110万円まで非課税）を継続すれば、10年で1,100万円分を非課税で贈与可能です。
さらに、「相続時精算課税制度」を使えば、2,500万円まで非課税で一括贈与できるため、大規模な土地を一気に移転することも可能です。

小金井市では、地価上昇が続く地域もあるため、「早めの贈与」は最も効果的な地主の戦略です。

3. 法人化で承継と節税を両立

地主が複数のアパート・駐車場・貸地を持っている場合、「資産管理法人」を設立して法人化するのが効果的です。
法人に土地を移すことで、相続時には株式として承継でき、分割がスムーズになります。
また、所得分散により地主一家の税負担を減らせるメリットもあります。

特に小金井市は、アパート経営を行う地主が多い地域のため、法人化による相続税対策・所得税軽減の両立が有効です。

4. 家族信託の導入

地主が高齢化して判断能力が低下すると、土地の売却や修繕、賃貸契約などが滞ります。
「家族信託」を導入しておけば、信頼できる家族が地主に代わって不動産管理を行えるため、認知症リスクに備えられます。
特に小金井市では、高齢の地主が一人暮らしをしているケースも多く、家族信託が実務上非常に役立ちます。

5. 納税資金対策

地主が土地を守るためには、相続税を支払うための現金を用意しておく必要があります。
生命保険の活用や一部土地の生前売却、賃貸収益の積み立てなど、複数の方法を組み合わせることが有効です。
「相続が起きてから」では遅く、「相続が起きる前」に現金を準備するのが地主の鉄則です。

1. 都市計画と再開発を味方にする

小金井市では、武蔵小金井駅周辺の再開発が進み、今後も地価上昇が期待されます。
地主はこの動きをチャンスと捉え、収益性の低い土地を売却して、今後の発展エリアに再投資するなど、資産の「入れ替え（リバランス）」を検討することが重要です。

2. 遊休地の活用

空き地をそのまま放置すると、固定資産税だけがかかり続けます。
コインパーキング、貸倉庫、シェアハウスなど、低コストで運用できる方法を導入することで、地主は節税と収益確保の両立が可能です。
また、一定の事業活用を行うことで、「貸付事業用宅地」として評価減の対象になることもあります。

3. 家族会議で承継方針を明確に

地主が築いた土地資産を守るには、家族全員が資産の内容と意向を共有しておくことが大切です。
「どの土地を残すか」「どの土地を売るか」を明確にし、相続人間の理解を揃えることで、トラブルを防ぎ、スムーズな相続を実現できます。

4. 専門家との連携体制を整える

地主が単独で相続を進めるのは難しいものです。
税理士・司法書士・不動産コンサルタント・行政書士など、専門家チームを作り、年に一度の資産点検を行うことで、リスクを最小限に抑えられます。