地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 都市近郊ゆえの高評価リスク

調布市は、京王線沿線を中心に住宅地の需要が高く、特に「調布駅」「仙川駅」「つつじヶ丘駅」周辺は地価上昇エリアです。
路線価が高いため、地主が同じ面積の土地を持っていても、他の多摩地域に比べて評価額が1.2〜1.5倍になることも珍しくありません。

その結果、地主は「現金収入は少ないのに相続税評価が高い」という不均衡に直面します。
この構造こそが、調布市の地主にとっての最大のリスクであり、「何も対策を取らないこと」が最も危険な選択と言えるのです。

2. 農地・借地・底地の複雑化

調布市には、昔から農業を営んできた地主が多く残っています。
市街化が進んだ現在でも、三鷹市寄りや深大寺周辺には農地が点在し、農地法の制限によって自由に売却できないケースが目立ちます。

また、昭和期に貸地として運用された土地が今も残っており、「底地」と「借地」が絡み合った権利関係が相続時にトラブルを生むことも。
地主が「自分の土地を自由に動かせない」状況に陥っていることも珍しくありません。

3. 高齢化と空き家・空き地問題

地主が高齢化するにつれ、空き家や老朽化したアパートが放置されるケースも増えています。
「解体費用がもったいない」「次の使い道がない」と判断を先送りしているうちに、相続が発生。
相続人が困り果ててしまう事例が後を絶ちません。

こうした資産を放置すれば、固定資産税の負担が続くだけでなく、近隣トラブルや倒壊リスクも発生します。
地主が生前に整理しておくことが、最大の防御策なのです。

1. 小規模宅地等の特例で評価額を圧縮

調布市の地主にとって、相続税を大きく減らせるのが「小規模宅地等の特例」です。
居住用宅地であれば330㎡まで80％の評価減、賃貸用宅地であれば200㎡まで50％の評価減を受けることができます。

たとえば、評価額が1億円の自宅敷地でも、特例を使えば評価額が2,000万円に下がり、相続税を数千万円単位で軽減できます。
ただし、「同居家族が相続する」「相続後も賃貸経営を継続する」といった条件があるため、地主は家族構成と土地利用を整理しておくことが重要です。

2. 生前贈与の活用

相続税対策の基本は「生前にコツコツ移す」こと。
暦年贈与（年間110万円まで非課税）や相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）を使って、地主が早期に資産を子や孫に移しておけば、相続時の評価を下げることが可能です。

特に調布市のように地価が上がり続けている地域では、**「早く贈与するほど節税効果が高い」**という点を意識すべきです。

3. 法人化による承継と節税

地主がアパートや駐車場を複数所有している場合、「資産管理法人」を設立することで、承継を円滑にできます。
法人化すれば、相続時に株式という形で分割でき、土地の名義変更を伴わずに次世代へ引き継げます。
また、所得を家族に分散させることで、所得税と相続税の双方の負担を軽減できます。

調布市では、仙川・国領などで地主が積極的に法人化を進めており、節税と資産防衛の両立が進んでいます。

4. 家族信託の導入

地主が高齢化した際に有効なのが「家族信託」です。
認知症などで判断能力が低下しても、家族信託を設定しておけば、信頼できる家族が地主に代わって不動産を管理・売却できます。
調布市では高齢の地主が単身で住んでいるケースも多いため、家族信託は実務的な防衛策となります。

5. 納税資金を早期に準備

相続税の支払いは「相続発生から10か月以内」です。
地主が生命保険を活用して現金を残しておく、一部土地を生前売却して納税資金を確保するなど、具体的な準備を早めに進めることが大切です。

1. 再開発エリアの地価動向に注目

調布市は再開発が活発な街でもあります。
特に「調布駅前再開発」「仙川駅周辺の商業エリア整備」は、地価上昇の大きな要因です。
地主は、こうした地域計画を把握し、収益性の低い土地を売却して、今後価値の高まるエリアに資産を再配置することが有効です。

また、再開発で立ち退き交渉や等価交換の機会が発生することもあり、地主が早めに方針を決めておくことが重要です。

2. 遊休地の有効活用

空き地を放置すれば固定資産税だけがかかります。
コインパーキングやトランクルーム、貸コンテナ、シェア農園など、低投資で収益化できる方法を導入すれば、地主は「収益確保＋評価減」の両方を得られます。
調布市は車利用も多く、駐車場ニーズが高い地域のため、遊休地活用が非常に有効です。

3. 家族間の合意形成と承継準備

地主が最も避けるべきは「遺産分割トラブル」です。
遺言書の作成や家族信託の設定により、承継方針を明確にしておくことで、揉め事を防ぐことができます。
特に、複数の土地を持つ地主は「どの土地を誰が引き継ぐか」を早めに話し合っておくことが大切です。

4. 専門家との連携体制

調布市の地主は、宅地・農地・借地・アパートなど、多様な資産を抱えています。
税理士・司法書士・不動産コンサルタント・行政書士などの専門家チームと連携することで、相続時の混乱を防ぎ、最適な節税と運用を実現できます。