地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 広い土地と低収益のアンバランス

青梅市の地主は、広大な土地を所有している一方で、地価水準が23区や立川市などに比べて低いため、収益性が見合わないケースが多くあります。
たとえば、1000㎡以上の宅地や農地を所有していても、賃貸収入が少なく、固定資産税や維持費でキャッシュフローが圧迫されることがあります。
結果として、「土地はあるが現金がない」状態になり、相続税の納税資金を準備できず、土地を売らざるを得ない地主も少なくありません。

2. 農地・山林の評価と納税問題

青梅市では、農地や山林を所有している地主が多く見られます。
しかし、農地は宅地転用に制限があり、山林は売却しづらい資産の代表格です。
農地を相続すると、評価額が課税対象になるにもかかわらず、現金化が難しいという二重苦に陥ります。
また、農地の相続税納税猶予制度を活用しようとしても、実際に農業を継続できる相続人がいないケースが増えています。

3. 借地・底地・共同名義の複雑化

青梅市の地主には、古くからの借地関係や共有名義の土地を持つ方も多く、相続時に分割や整理が困難になります。
たとえば、借地権付き土地を複数人で共有している場合、承諾や売却がスムーズに進まず、遺産分割協議が長期化するケースがあります。

4. 後継者不在と管理リスク

地方や郊外の地主に共通する問題として、「後継者がいない」というケースも増えています。
相続後、空き家や空き地が放置されると、草木の繁茂や近隣トラブルにつながり、行政指導を受けることもあります。地主が生前に「次に土地をどう使うか」を決めておくことが非常に重要です。

1. 小規模宅地等の特例を確実に適用

地主が相続税負担を減らすために最も効果的なのが「小規模宅地等の特例」です。
居住用宅地では330㎡まで80%の評価減、賃貸用宅地では200㎡まで50%の評価減が認められます。
青梅市のように敷地が広い地主にとっては、この特例の有無で税額が数千万円変わる可能性もあります。

ただし、適用には「同居している相続人が取得する」などの条件があるため、事前に税理士へ相談し、居住・賃貸の区分を整理しておくことが不可欠です。

2. 生前贈与で計画的に資産を移転

地主が相続発生前に資産を分散しておくことで、将来の評価額上昇を防ぐことができます。
暦年贈与（年間110万円非課税）を活用すれば、10年で1,100万円分を非課税で移せますし、「相続時精算課税制度」を使えば2,500万円まで一括で移転することも可能です。
青梅市では地価が緩やかに上昇している地域もあるため、早期の贈与が有効です。

3. 法人化による資産承継の効率化

地主が複数のアパートや駐車場を所有している場合、「資産管理法人」を設立することで、相続を円滑に進められます。
個人で所有している場合、不動産１件ごとに評価・分割を検討する必要がありますが、法人化すれば株式という形で分けることができます。
また、地主の所得を家族に分散させることで、所得税・相続税の双方で軽減効果が期待できます。

4. 家族信託で認知症・管理リスクに備える

地主が高齢になると、判断力低下により土地の売却・修繕・賃貸契約ができなくなることがあります。
そのような事態を防ぐため、「家族信託」を設定しておけば、家族が代理で不動産管理や売却を行うことができます。
青梅市のように土地面積が広く管理負担が大きい地域では、この制度が実務上非常に有効です。

5. 納税資金の事前準備

地主にとって最も現実的な課題は「納税資金の確保」です。
生命保険で相続税額をカバーする、一部土地を生前に売却して現金を確保する、または賃貸物件の収益を積み立てるなど、複数の方法を組み合わせることが重要です。

◆地域計画を踏まえた資産整理

青梅市では、中心市街地の再整備計画や、拝島・河辺・青梅駅周辺の都市計画が進行中です。
地主はこれらの動きを踏まえ、将来的に地価が上昇する土地と、収益性の低い土地を見極め、資産の入れ替え（リバランス）を行うことが大切です。

◆遊休地の活用で収益と節税を両立

空き地を放置しておくと固定資産税がかかるだけでなく、管理コストや防犯リスクも増します。
地主が遊休地をコインパーキングや貸倉庫、シェア畑などに活用すれば、相続税評価を抑えながら安定した収益を確保できます。

◆専門家との連携体制の構築

青梅市の地主は、宅地・農地・山林・借地など多様な資産を抱えているため、税理士・司法書士・不動産コンサルタントと連携した総合的な対策が必要です。
年に１度は「資産棚卸し」を行い、評価・所有状況・収益を整理しておくことで、相続発生時の混乱を防げます。

◆家族への引き継ぎ教育

地主が築いた資産を守るには、家族全員が土地の価値と意義を理解しておくことが大切です。
生前から家族会議を開き、「どの土地を残すか」「どの土地を処分するか」を話し合うことで、トラブルを防ぎ、相続を円滑に進めることができます。