地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価の上昇と評価額の増加

江戸川区は、都心近接にもかかわらず住宅地が多く、特に葛西・船堀・瑞江エリアの地価は近年上昇傾向にあります。再開発や交通インフラ整備も進んでおり、地主が持つ土地の評価額が上がることで、相続税負担も増加しています。地主にとって「評価額の上昇＝税負担の増加」という現実が重くのしかかります。

◆納税資金の確保問題

地主の典型的な悩みは、「資産はあるが現金がない」ことです。江戸川区の地主の多くは、アパート経営や駐車場経営などで地代収入を得ていますが、老朽化や修繕費の増加でキャッシュフローが悪化しているケースも少なくありません。相続が発生すると、地主は納税資金を確保するために土地の一部を売却せざるを得ない状況に追い込まれることもあります。

◆借地・底地の複雑さ

江戸川区の住宅地には、戦後から続く借地契約が多く残っています。地主が底地を相続しても換金性が低く、借地人との交渉が難航すると資金化が困難です。地主がこの問題を放置すると、相続税支払いに支障をきたすだけでなく、後々の世代にも複雑な権利関係を残すことになります。

◆相続人間での公平な分割の難しさ

地主が広い敷地や複数の土地を所有している場合、立地によって価値に大きな差があるため、相続人間の公平な分割が難しくなります。特に江戸川区では駅近と郊外で評価額に差が出やすく、遺産分割協議での不満や対立がトラブルの火種になりがちです。

1. 小規模宅地等の特例を最大限に活用する

江戸川区の地主にとって、相続税対策の要となるのが「小規模宅地等の特例」です。居住用宅地は330㎡まで80%の評価減、賃貸用宅地は200㎡まで50%の評価減が可能です。地主がこれを上手に使えば、課税評価額を大幅に下げることができ、相続税を大きく軽減できます。

2. 生前贈与の活用

地主が早めに生前贈与を行えば、相続時の課税リスクを減らせます。暦年贈与（年間110万円非課税）や相続時精算課税制度を活用して、徐々に資産を移転するのが効果的です。江戸川区の土地は今後も安定した需要が見込まれるため、早期の贈与が地主の長期的な戦略となります。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が法人を設立し、不動産を会社で保有すれば、相続時には株式として承継でき、分割が容易になります。また、法人税制を利用して所得分散ができ、節税効果も見込めます。地主にとって、規模が大きいほど法人化のメリットは高まります。

4. 借地・底地の整理

地主が相続前に底地を売却する、または借地権を買い取って一体化することで、資産の換金性を高められます。借地関係をそのまま放置すると、相続人が相続後にトラブルに巻き込まれる可能性が高いため、地主自身の代で整理することが肝心です。

5. 遺言・家族信託の導入

地主が自らの意思を確実に次世代へ伝えるためには、遺言書や家族信託が欠かせません。特に地主が高齢化している場合、認知症リスクも考慮し、任意後見制度や信託契約で将来の財産管理体制を整えておくことが有効です。

◆再開発・都市計画を見据える

江戸川区は今後、葛西・船堀エリアを中心にさらなる都市整備が見込まれています。地主は都市計画の動きを早めに把握し、再開発に伴う地価変動を見越して資産を組み替えることが重要です。再開発地周辺の地主は、地価上昇をうまく活用した売却や建て替えの検討も有効です。

◆納税資金の確保

地主が土地を守るには、相続税の納税資金を準備することが第一歩です。生命保険を活用して相続税の支払い原資を用意する、一部土地を売却して現金化しておくなど、計画的な対策が不可欠です。

◆専門家との連携体制の構築

地主がすべてを独力で判断するのはリスクがあります。税理士・司法書士・不動産コンサルタントとチームを組み、相続・節税・登記のすべてを一貫して進めることが、地主の安心につながります。特に江戸川区は借地や旧来型契約が多いため、法務面のチェックも欠かせません。

◆家族間での情報共有

地主がどんなに万全の対策をしても、家族が知らなければ意味がありません。家族会議を設け、資産の状況や承継方針を話し合うことが大切です。地主の意思が明確であれば、相続発生時もスムーズに対応できます。