地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 相続税評価額の高さ

東京都は全国で最も地価が高く、同じ土地面積でも地方と比べて数倍の評価額になります。
とくに千代田区、港区、渋谷区、世田谷区などでは、わずか100坪でも相続税が数千万円単位になるケースがあります。地主にとって「評価額が上がる＝負担が増える」という構図は非常にシビアです。

2. 換金性の低い資産構成

地主の資産は、土地や建物などの不動産に偏りがちです。相続税の支払い時には現金が必要ですが、不動産は売却しない限り現金になりません。そのため、地主は「納税のために一部を手放す」ことを余儀なくされる場合があります。

3. 借地・底地の複雑な関係

都内には戦後から続く借地契約が数多く残っています。地主が底地を相続しても、借地人との関係がこじれていると現金化が難しく、納税資金の確保が困難になります。

4. 相続人間の不公平感

地主が複数の土地を持っている場合、立地や評価額の差によって分割が難航します。都心の土地と郊外の土地では価値に大きな差があり、兄弟間の不満が争いの原因になることも少なくありません。

◆千代田区
・超都心エリア。地価最高クラス
・法人化・持株会社化による節税

◆中央区
・商業地と高層住宅が混在
・不動産法人スキームと遺言整理

◆港区
・高額資産集中。再開発活発
・相続税試算と事業承継設計必須

◆新宿区
・事業用・住宅混在
・遺言＋小規模宅地特例を組み合わせる

◆文京区
・文教地区・高評価地多い
・節税より「分割可能性」を重視

◆台東区
・下町＋観光需要
・借地整理・収益化による納税対策

◆墨田区
・東京スカイツリー効果
・小口資産の売却・換金準備

◆江東区
・再開発＋水辺住宅地
・家族信託＋法人化で資産分散

◆品川区
・オフィスと住宅地の両面性
・相続税＋不動産所得の整理

◆目黒区
・高級住宅地
・贈与と法人化で早期資産移転

◆大田区
・工場跡地・住宅混在
・生産緑地・再開発地の活用計画

◆世田谷区
・最大の住宅地地主層
・小規模宅地特例の徹底活用

◆渋谷区
・超都心＋再開発進行中
・法人化・相続時精算課税が有効

◆中野区
・再開発・住宅需要強い
・収益物件の更新・節税連動対策

◆杉並区
・広大宅地多い
・分筆・信託・遺言で円滑承継

◆豊島区
・再開発進行・高評価地
・相続税＋法人スキーム併用

◆北区
・住宅＋工場跡地
・底地整理と賃貸再生が鍵

◆荒川区
・借地比率高い
・借地人交渉・売却スキーム検討

◆板橋区
・中規模地主層多い
・特例＋法人化のバランス設計

◆練馬区
・広い宅地多く住宅需要強い
・贈与＋家族信託で承継明確化

◆足立区
・下町＋再開発進行
・納税資金確保・底地整理

◆葛飾区
・借地多く再開発中
・家族信託＋借地契約整理

◆江戸川区
・水辺住宅地・広い敷地
・遺言・信託・現金確保が要

① 都心部（千代田・中央・港） ― 高額資産を守る地主の法人戦略

都心3区の地主は、相続税の負担が最も重くなります。
個人名義のまま保有していると、評価額がそのまま課税対象になるため、法人化による資産移転が必須です。
地主が資産管理会社を設立し、土地を会社保有に切り替えることで、株式としての承継が容易になります。また、所得分散や役員報酬の設定で節税効果も見込めます。

② 城西エリア（渋谷・新宿・世田谷・杉並・中野・練馬） ― 住宅系地主の節税実務

このエリアは居住用宅地やアパート用地が多く、小規模宅地等の特例が有効に使えます。
地主は「どの土地をどの相続人に残すか」を明確にし、遺言書＋家族信託で相続後のトラブルを回避しましょう。
また、地主の中には老朽化アパートをそのまま放置しているケースもありますが、早期に建て替えや土地活用を検討することで評価額の圧縮が可能です。

③ 城北エリア（板橋・北・荒川） ― 借地・底地の整理がカギ

この地域は、地主と借地人の関係が長期化しているケースが多く見られます。
地主は「底地のまま相続する」よりも、「底地売却」「借地権買い取り」「等価交換」など、相続前に整理する方が有利です。
また、納税資金確保のために収益不動産を建てる場合は、過度な借入に注意が必要です。

④ 城東エリア（足立・葛飾・江戸川） ― 現金確保と承継設計が命綱

このエリアは、地価が比較的安定しているため、評価額は都心より抑えられますが、地主の多くが「広い土地＋現金不足」という構造を抱えています。
相続発生時に備えて、生命保険や一部土地売却による現金化がポイントです。
また、地主が高齢化している場合は、家族信託による財産管理の明確化が特に重要になります。

◆地主が取るべき5つの共通ステップ

①資産の棚卸し

まず、自分が持つ土地・建物・借地契約などを一覧化します。
「どの土地が評価が高いか」「貸地や借地があるか」を明確にしましょう。

②相続税シミュレーション

税理士に依頼して、現時点での相続税額を算出。想定外の課税リスクを早期に把握することが大切です。

➂節税策の選定
　
小規模宅地特例、生前贈与、法人化、信託など、地主の状況に合わせて最適な組み合わせを検討します。

➃家族間の合意形成
　
相続人に資産の現状を共有し、誰がどの土地を継ぐのか事前に話し合います。地主が主導することが重要です。

⑤専門家チームとの連携
　
不動産コンサルタント、税理士、司法書士などの専門家をチーム化し、計画的に実行していきます。