地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価と課税負担の問題

葛飾区は23区の中では比較的地価が安定しているエリアですが、駅近や再開発地域では評価額が上昇しています。地主にとって、地価の上昇は「資産価値が上がる」というメリットであると同時に、「相続税評価額が増える」というリスクでもあります。例えば、金町駅近辺での再開発によって地価が上がり、相続税評価額が想定以上になった地主の事例は少なくありません。

◆納税資金不足の現実

地主に共通する課題は「土地はあるが現金がない」状態です。葛飾区の地主も例外ではなく、アパートや貸家を所有していても、老朽化や空室率の増加で収益が減少しているケースがあります。相続発生後、相続税の納税資金を確保できず、やむなく土地を売却せざるを得ない地主も多く存在します。

◆借地・底地の問題

葛飾区には戦後から続く借地契約が多く残っており、地主が底地を相続しても現金化が難しいケースが目立ちます。借地人との交渉が進まないと、地主は「評価額はあるが換金できない」という状態に陥り、納税資金の準備に苦労します。

◆相続人間の公平な分割の難しさ

葛飾区の地主が複数の土地を持っていても、立地や規模によって評価額は大きく異なります。駅近の土地と郊外寄りの住宅地では価値に差があり、相続人間で不公平感が生まれやすいのです。この不公平感が相続トラブルに発展することは、地主にとって大きなリスクです。

1. 小規模宅地等の特例を活用する

葛飾区の地主にとって、相続税負担を軽減するうえで最も有効なのが小規模宅地等の特例です。居住用宅地であれば330㎡まで80%評価減、賃貸用宅地であれば200㎡まで50%評価減が可能です。地主にとって、この制度を活用できるか否かで相続税額に数千万円の差が出ることもあります。

2. 生前贈与による資産移転

地主が暦年贈与や相続時精算課税制度を活用して早めに資産を移転すれば、相続時の課税リスクを軽減できます。葛飾区の土地は今後も再開発による地価上昇が見込まれるため、早めの贈与は地主にとって効果的な戦略です。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が不動産を法人化することで、相続時に株式として承継でき、分割が容易になります。また、法人税制を活用して所得分散や経費計上を行うことで、地主の実効税率を下げることができます。資産規模の大きい地主にとって、法人化は有効な選択肢です。

4. 借地・底地の整理

地主が底地をそのまま相続するのは換金性が低く、納税資金確保に不利です。地主は事前に借地人と交渉し、底地を売却するか借地権を買い取るなどの整理を進めておくことが重要です。

5. 遺言・家族信託の導入

地主がどの土地を誰に承継させるかを明確にしておくことは、トラブル防止のために欠かせません。遺言を作成し、必要に応じて家族信託を活用することで、地主の意思を反映させたスムーズな承継が可能になります。

◆都市計画と再開発を見据えた戦略

葛飾区は金町駅周辺の再開発や綾瀬エリアの整備など、都市計画が進んでいます。地主はこうした動向を注視し、将来の地価上昇や土地利用の変化に対応できる資産戦略を立てることが必要です。

◆納税資金の準備

地主が土地を守るためには、相続税を支払えるだけの現金を用意しておくことが不可欠です。生命保険を活用して納税資金を準備する、一部土地を売却して現金化するなど、地主が主体的に備えることで、相続後に慌てずに済みます。

◆専門家との連携

地主が相続対策を独自に進めるのは難しく、税理士や司法書士、不動産コンサルタントなど専門家との連携が不可欠です。葛飾区の地主は、地域特性を理解した専門家と協力することで、最適な相続戦略を構築できます。

◆家族間の意思共有

地主がどれほど相続対策を準備しても、家族が理解していなければトラブルの火種となります。地主は生前から家族に資産状況や方針を説明し、共有することで、相続後の争いを防ぐことができます。