地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆高額な相続税評価額

足立区の北千住や綾瀬といった駅近エリアは地価が上昇傾向にあり、地主が所有する土地はそのまま高額評価となります。結果として、地主は想定以上の相続税を課されることが多く、納税資金の準備が大きな問題となります。

◆納税資金の不足

地主にありがちな悩みは「土地はあるが現金がない」という状況です。足立区の地主も例外ではなく、特にアパート経営や貸家で収益を得ていても、老朽化や空室リスクによって十分な納税資金を確保できないケースがあります。相続発生後に、やむなく土地を売却する地主も少なくありません。

◆借地・底地問題

足立区の住宅街には借地契約が多く残っており、地主が底地を相続しても、換金性が低いため資金繰りに苦労します。借地人との交渉が進まなければ、地主は「評価額はあるが現金化できない」という厳しい状況に直面します。

◆相続人間の分割困難

地主が複数の土地を持っている場合でも、立地によって評価額に大きな差があります。例えば北千住駅近くの土地と、郊外寄りの住宅地では価値が大きく異なるため、相続人同士で公平に分割するのは難しく、不満がトラブルを引き起こしやすいのです。

1. 小規模宅地等の特例の活用

足立区の地主にとって最も効果的な節税策は、小規模宅地等の特例です。居住用宅地であれば330㎡まで80%評価減、賃貸用宅地であれば200㎡まで50%評価減を受けられます。地主はこの特例を正しく利用することで、数千万円単位の相続税を節約できる可能性があります。

2. 生前贈与の活用

地主が早めに暦年贈与や相続時精算課税制度を使って資産を移転すれば、相続時の負担を軽減できます。足立区の土地は今後も需要が高いため、評価額が上がる前に少しずつ贈与しておくことは効果的です。

3. 法人化と資産管理会社

地主が不動産を法人化すれば、相続時に株式として承継できるため、分割がしやすくなります。法人税制を利用した所得分散や経費計上のメリットも享受でき、地主にとって有効な選択肢となります。

4. 借地・底地の整理

地主が底地をそのまま残すと換金性が低く、納税資金準備に不向きです。借地人に底地を売却する、借地権を買い取って土地を一体化するなど、事前に整理を進めることが地主の相続対策として有効です。

5. 遺言・家族信託の導入

地主が「どの土地を誰に承継させるか」を明確にしておくことは不可欠です。遺言や家族信託を導入することで、地主の意思を確実に反映させ、家族間のトラブルを防ぐことができます。

◆再開発と都市計画を見据える

足立区は北千住駅周辺や南千住エリアで再開発が進んでいます。地主は都市計画を注視し、地価が上昇する前に資産を組み替える、あるいは納税資金を準備するなど戦略的に行動すべきです。

◆納税資金の確保

地主が土地を守るために最優先すべきは納税資金の確保です。生命保険を利用して現金を残す、一部土地を売却して現金化するなど、地主が主体的に資金準備を行うことが重要です。

◆専門家との連携

地主が自力で相続対策を行うのは限界があります。税理士や司法書士、不動産コンサルタントといった専門家と連携し、自身に最適な戦略を立てることが不可欠です。

◆家族間での意思共有

地主がいくら相続対策をしても、家族が知らなければ意味がありません。地主は生前に家族会議を開き、資産の状況や相続方針を共有することで、承継後のトラブルを防げます。