地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆高額な地価と課税負担

練馬区は23区内でも比較的広い宅地を所有している地主が多く、土地の評価額が高額になりやすい傾向があります。特に石神井公園や大泉学園などの人気住宅地では、地主が持つ土地の相続税評価額が億単位になることも珍しくありません。地主にとって、資産価値の高さがそのまま重い課税負担となります。

◆納税資金不足

地主の典型的な課題は「不動産はあるが現金がない」という状態です。練馬区ではアパート経営や戸建て貸しをしている地主が多いですが、老朽化物件の場合は家賃収入が減少しており、納税資金を十分に準備できないリスクがあります。その結果、やむなく土地を売却せざるを得ない地主も少なくありません。

◆借地・底地問題

練馬区の住宅地には古い借地契約が残っているエリアもあります。地主が底地を相続しても、評価額は低い一方で現金化が困難です。借地人との交渉が進まなければ、地主が相続税の納税資金を確保できず、資産運用に支障をきたすことになります。

◆相続人間の分割困難

地主が複数の土地を持っている場合でも、立地や規模によって資産価値が異なり、相続人間で公平に分割するのが難しいことがあります。特に練馬区のように宅地が広い場合、分筆が難しい土地も多く、地主の相続がトラブルの原因となりやすいのです。

1. 小規模宅地等の特例を活用

練馬区の地主にとって最重要の相続税対策が、小規模宅地等の特例です。居住用宅地であれば330㎡まで80%評価減、賃貸用宅地なら200㎡まで50%評価減が可能です。地主にとって、この特例の適用有無は相続税額に数千万円単位の差を生みます。

2. 生前贈与での資産移転

地主が早めに贈与を行えば、相続時の負担を大幅に軽減できます。練馬区は今後も人口流入や住宅需要が見込まれるため、地価が上昇する可能性があります。地主は暦年贈与や相続時精算課税制度を活用し、計画的に資産を移転していくことが重要です。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が不動産を法人で保有すれば、相続時には株式として承継でき、分割しやすくなります。さらに法人税制を活用した所得分散や節税も可能で、地主にとって資産防衛の大きな武器となります。

4. 借地・底地の整理

地主が底地をそのまま相続しても換金性が低いため、相続前に借地人と交渉し、底地を売却する、または借地権を買い取って土地を一体化するなどの整理を進めることが有効です。

5. 遺言や家族信託の活用

地主が「どの土地を誰に渡すか」を明確にしておくことで、相続人間の争いを未然に防ぐことができます。練馬区の地主は広い土地を所有していることが多いため、遺言や家族信託を利用する意義は非常に大きいといえます。

◆再開発や都市計画を見据える

練馬区では、駅周辺の再開発や住宅需要の高まりにより、今後も資産価値が上昇する可能性があります。地主は都市計画を把握し、将来の地価変動を見据えた戦略的な資産運用を行うことが大切です。

◆納税資金の確保

地主が土地を守るためには、納税資金をどう準備するかが最優先課題です。生命保険を活用して現金を残す、一部不動産を売却して資金を準備するなど、地主が主体的に動くことで、相続後の資産喪失を防ぐことが可能です。

◆専門家との連携

地主が自分一人で相続対策を行うのは難しいため、税理士・司法書士・不動産コンサルタントなどの専門家と連携することが不可欠です。練馬区の地主は資産規模が大きい場合が多いため、専門家の知見を活かしたオーダーメイドの戦略が重要です。

◆家族との意思共有

地主が対策を整えても、家族がその内容を理解していなければ意味がありません。地主は生前から家族に資産状況や相続方針を説明し、共有しておくことで、円滑な承継につながります。