地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆高い地価と相続税の負担

中野区は新宿へのアクセスが良く、商業地としても住宅地としても人気があります。特に中野駅周辺や東中野、落合エリアの地価は上昇傾向にあり、地主が所有する土地の相続税評価額は自然と高額になります。地主にとって、地価の高さがそのまま相続税負担となり、現金納税に苦しむケースが多発しています。

◆納税資金不足

地主の典型的な悩みは「土地はあるが現金がない」という状態です。特に中野区の地主は、不動産を賃貸していても収益性がそれほど高くない場合が多く、相続税の納税資金を確保するのが難しい状況があります。相続発生後にやむなく土地を売却するケースも少なくありません。

◆借地・底地問題

中野区の住宅街には古くからの借地契約が多く残っています。地主が底地を相続しても、評価額は低いものの換金性が乏しく、相続税対策にはなりにくいのが実情です。借地人との交渉が進まないと、地主は納税資金調達に苦労します。

◆相続人間の調整困難

中野区の地主は複数の土地や賃貸物件を持っている場合も多く、相続人の間で分割が難航するケースがあります。「駅近の土地」と「駅から離れた土地」をどう分配するのか、相続人間で公平性を保つのが難しいのです。地主にとってこれは家族関係を悪化させる大きなリスクです

1. 小規模宅地等の特例の活用

中野区の地主にとって、小規模宅地等の特例は必須です。居住用宅地であれば330㎡まで80%評価減、賃貸用宅地であれば200㎡まで50%評価減を受けられます。土地の評価額が数億円規模になる中野区では、この特例を活用するかどうかで相続税額が数千万円単位で変わります。

2. 生前贈与と資産移転

地主が早めに資産を子や孫に贈与していくことで、相続時の税負担を軽減できます。中野区の土地は今後も需要が高いため、評価額がさらに上がる可能性があります。地主が早めに暦年贈与や相続時精算課税制度を利用すれば、課税額の平準化が可能です。

3. 法人化による資産管理

地主が不動産を法人化して管理会社を設立することで、相続時に株式として承継できるため、分割が容易になります。また法人税制を活用して所得分散も可能となり、地主にとっては相続対策と同時に節税効果も期待できます。

4. 借地・底地の整理

地主が借地や底地をそのまま残すのはリスクです。借地人に底地を売却する、あるいは地主自身が借地権を買い取って土地を一体化させることで、資産価値を高め、相続後の資産運用を円滑にできます。

5. 遺言や家族信託の活用

地主が「どの土地を誰に相続させるのか」を明確にしておくことは非常に重要です。遺言を作成したり、家族信託を活用したりすることで、相続発生後に家族間でのトラブルを防ぎ、地主の意思を確実に反映できます。

◆都市計画と再開発を見据えた対応

中野駅周辺や東中野は今後も再開発が期待されるエリアです。地主は都市計画を注視し、資産価値が上がる前に対策を練ることが求められます。将来の相続を見越して一部土地を売却し、現金化しておくのも有効です。

◆納税資金の準備

地主にとって最も重要なのは、納税資金を確保することです。生命保険を利用して現金を残す、不動産の一部を売却するなど、地主が早めに準備をしておくことで「土地を守りながら納税する」ことが可能になります。

◆専門家チームとの連携

地主が自分一人で相続対策を行うのは限界があります。税理士や司法書士、不動産コンサルタントなど専門家と連携して、自分の資産に合った最適な相続プランを作ることが大切です。

◆家族への情報共有

地主が対策を整えても、家族がその内容を知らなければトラブルの火種になります。生前に家族会議を開き、資産の状況や相続方針を説明しておくことが、地主にとっての安心につながります。