地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆再開発による地価上昇と課税負担

渋谷駅周辺は近年大規模な再開発が続き、オフィス・商業施設・ホテルが次々に誕生しています。これにより地価が急上昇し、地主が持つ土地の評価額が大幅に上がるケースが増えています。結果として、相続税額が想定以上に膨らみ、地主は「資産はあるが現金がない」という典型的な相続問題に直面します。

◆高級住宅地の課題

広尾・代官山・松濤といった高級住宅街に土地を持つ地主は、地価の高さゆえに相続税評価額が非常に高額です。特に広大な宅地を所有している地主は、納税資金の準備が追いつかず、相続発生後に土地を一部売却せざるを得ない状況に追い込まれます。

◆借地・底地問題

渋谷区にも古くからの借地契約が残るエリアがあります。地主が底地を相続した場合、評価額は低めに算定されますが、現金化が難しく、納税資金の準備には役立ちません。借地人との交渉が進まず、相続発生時に地主が苦しむケースも少なくありません。

◆相続人間の調整困難

渋谷区の地主は複数の高額不動産を所有していることも多く、相続人間での分割は極めて困難です。例えば「恵比寿の商業地」と「笹塚の住宅地」をどう分けるか、相続人の間で不公平感が生じやすく、トラブルの原因になります。

1. 小規模宅地等の特例の活用

相続税対策の基本は、小規模宅地等の特例を適切に適用することです。居住用宅地であれば330㎡まで80%評価減、賃貸用宅地であれば200㎡まで50%評価減を受けられます。渋谷区の地主は、評価額が極めて高いため、この特例を利用するかどうかで税額が数千万円単位で変わることもあります。

2. 生前贈与と資産移転

地価が高い渋谷区の土地は、今後も価値が維持・上昇する可能性があります。地主が生前に少しずつ贈与しておくことで、評価額上昇リスクを軽減し、相続税負担を平準化できます。相続時精算課税制度や暦年贈与を組み合わせて計画的に進めることが重要です。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が個人で不動産を所有する場合、相続時には高額の相続税が発生します。法人化して資産管理会社を設立することで、相続時には株式を承継できるため、分割のしやすさや節税効果が期待できます。渋谷区の地主は特に資産規模が大きいため、法人化を検討する価値が高いといえます。

4. 底地と借地の整理

地主が底地をそのまま次世代に残すのはリスクです。借地人に底地を売却する、あるいは借地権を買い取って一体化することで、資産価値を高め、相続後の流動性を確保できます。

5. 遺言と家族信託の活用

地主が複数の高額不動産を所有している場合、誰にどの土地を承継させるかを明確にしておくことが必須です。遺言や家族信託を導入すれば、地主の意思を反映させ、相続人同士の争いを未然に防ぐことができます。

◆再開発と都市計画を見据えた資産戦略

渋谷駅周辺や広尾・恵比寿エリアは、再開発や都市計画の影響で地価が変動しやすい地域です。地主は市況を見極めながら、一部を早めに売却して現金化する、あるいは収益物件に組み替えるといった戦略を取るべきです。

◆納税資金の確保

地主にとって最大の課題は相続税を現金で支払えるように準備しておくことです。生命保険を活用して現金を残す、一部不動産を売却して納税資金を準備するなど、地主は「土地は残しても納税できない」というリスクに備える必要があります。

◆専門家との連携

渋谷区の地主は、税理士・司法書士・不動産コンサルタントといった専門家のサポートを受けることで、より効果的な相続対策を行えます。資産規模が大きく複雑なほど、専門家チームを組んで戦略的に対処することが重要です。

◆家族間での意思共有

地主がいくら対策をしても、家族が知らなければ意味がありません。地主は生前から家族会議を開き、資産の状況や相続方針を共有することが、円滑な承継のために欠かせません。