地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆農地法とは？

農地法は「食料生産を守る」ための法律で、農地の売買・賃貸・転用を厳しく制限しています。地主が「自分の土地だから自由にできる」と思い込んで動けば、行政処分や契約無効という事態に直面しかねません。

◆主な規制の柱（地主が知るべき三本柱）

１．農地の権利移動（第3条）
　
地主が農地を売ったり貸したりする場合は、農業委員会の許可が必要です。相手が農業従事者でなければ認められません。

２．農地転用（第4条・第5条）
　
農地を宅地や駐車場に変えるには、農業委員会や知事の許可が必要です。市街化区域なら比較的許可が得やすい一方、市街化調整区域では極めて困難です。

３．遊休農地への対応
　
地主が農地を放置して雑草や荒廃が進むと「遊休農地」として行政指導を受けることがあります。地主には「農地を守る責任」が課されているのです。

◆地主への影響

・自由な売却ができない

・非農業者に貸すことが制限される

・勝手に駐車場や宅地に転用できない

・遊休農地として放置すれば行政処分の可能性

地主は「所有しているだけでは価値を生まない」どころか「負担を背負うリスク」に直面することになるのです。

◆農地を貸す場合

地主が農地を貸すときは、借り手が農業を営むことが前提です。非農業者に貸すのは難しいですが、市民農園や家庭菜園として短期的に貸す方法は認められやすく、地主にとって「細かい収益源」になり得ます。

◆農地を売る場合

地主が農地を売るには、買い手が農業を営む意思を持っていなければ許可が下りません。宅地業者や一般投資家に直接売ることはできないため、売却先が限られるのが現実です。

◆農地を転用する場合

地主にとって大きな期待があるのが「農地転用」。

・市街化区域：宅地や駐車場、アパートにできる可能性がある

・市街化調整区域：原則不可。太陽光発電や資材置き場として例外的に許可されるケースはある

◆活用アイディア集

・貸し農園・市民農園：都市住民に人気。地主にとっては管理負担が少なく収益化しやすい。

・ソーラーシェアリング：農業と太陽光発電を組み合わせて、地主が二重の収益を得られる。

・資材置き場や駐車場：暫定利用として有効。農地転用許可を経て事業化可能。

・ドッグランや体験農園：農地を活かしたレクリエーション用途。地主の地域貢献としても評価が高い。

地主が大切にすべきなのは「農地をどう活かすか」を発想の転換で考えることです。

◆専門家との連携

農地法は複雑で、地域によって運用も異なります。地主が独自に動くと失敗するリスクが高いため、行政書士や不動産コンサルタントに相談するのが必須です。

◆相続対策に農地法を組み込む

地主が相続で農地を承継させるとき、農地法の制約を知らないと「子供が困る土地」を残すことになります。しかし評価額が低いという特性を逆に利用し、「相続税対策」として有利に活用する戦略も取れます。

◆長期的視点での活用

地主は農地を短期で収益化するよりも、長期的に価値を維持することが重要です。市街化区域への編入や、再生可能エネルギー事業の広がりを待つことで、将来的に大きな収益チャンスに変わる可能性があります。

◆地主に必要な姿勢

・「法律に縛られる」から「法律を活かす」へ発想転換する

・農地法の知識を相続人に伝え、地主一家としての戦略を共有する

・地主として地域の農業や環境保全に貢献しつつ資産を守る