地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆農地法の目的

農地法は、農地を守り、農業を安定的に継続させるための法律です。地主の視点から見れば、「土地の自由な利用を制限する法律」という印象が強いかもしれませんが、その本質は「食料生産の基盤を守る」という公共性にあります。

◆主な規制の柱

地主がまず理解すべきは、農地法の三本柱ともいえる規制です。

１．農地の権利移動（第3条）
農地を売買・贈与・賃貸する場合には、農業委員会の許可が必要です。地主が農業をしない相手に貸すことは原則として認められません。

２．農地転用（第4条・第5条）
農地を宅地や駐車場、資材置き場に転用するには、農業委員会や知事の許可が必要です。地主が勝手に農地をつぶすことはできません。

３．農地以外の利用制限
許可なく農地を放棄したり雑草だらけにすると「遊休農地」として行政指導の対象になります。地主は管理責任を負っているのです。

◆地主への影響

これらの規制により、地主が「売りたい」「貸したい」「宅地にしたい」と思っても、すぐに実行することはできません。農地法の枠組みを理解していない地主は、買い手が見つかっても契約が無効になったり、行政から是正を求められるなどのリスクを抱えることになります。

◆農地を貸す場合

地主が農地を貸すには「耕作目的」であることが条件です。市民農園や家庭菜園として貸すのは許可が得やすい一方、非農業者に長期で貸すのは難しい場合が多いです。そのため地主は「誰に、どういう契約形態で貸すのか」を慎重に考える必要があります。

◆農地を売る場合

地主が農地を売却するには、買い手が農業を営む意思と能力を持っていることが前提です。農業委員会が厳格に審査するため、買い手を選ぶ段階から地主は制約を受けます。宅地業者や投資家に直接売ることは原則不可能で、地主の自由は大きく制限されます。

◆農地を転用する場合

地主が「駐車場にしたい」「アパートを建てたい」と考える場合、農地転用の許可を受けなければなりません。市街化区域内であれば許可が得やすいですが、市街化調整区域ではほぼ不可能です。地主は「土地の場所」が農地活用の自由度を大きく左右することを理解しておく必要があります。

◆事例：地主が直面した典型的な悩み

ある地主が相続した農地を駐車場にしようとしたところ、農業委員会の許可が下りず計画が頓挫しました。仕方なく市民農園として貸し出す形を選んだものの、収益はわずかでした。地主が事前に農地法の制約を理解していれば、相続対策や活用プランを別の形で練っていた可能性があります。

◆専門家と連携する

地主が農地を活用するには、農業委員会や自治体とのやりとりが不可欠です。地主自身が独自判断で動くのはリスクが高く、行政書士や不動産コンサルタントなど専門家に相談することが安全策となります。

◆農地を守りながら収益化する

地主にとって「農業を続けること」自体が最大の節税策であることも少なくありません。相続税評価額が宅地より低いため、農地を維持することが相続税対策になります。農業を継続しつつ貸し農園やソーラーシェアリングを取り入れるなど、収益化と税務メリットを両立する工夫が求められます。

◆相続対策に組み込む

地主が高齢化する中、農地は相続の大きな課題となります。農地法の制約を無視して相続が進むと、相続人は「活用できない土地」を押し付けられた形となりトラブルが起きやすくなります。地主としては生前から農地法に基づいた承継計画を立て、相続人に負担を残さないことが重要です。