地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆借地借家法の大原則

借地借家法は、借地人や借家人の立場を保護する法律です。地主から見れば「貸した土地や建物が思ったように返ってこない」「更新を拒否できない」と感じることが多く、この法律を理解せずに契約すると地主にとって大きな不利益を被る可能性があります。

◆借地権の種類

地主が土地を貸す場合、借地権には大きく分けて以下の種類があります。

１．普通借地権

契約期間：30年以上（初回）

更新：可能（更新後は20年以上）

借地人が強く保護され、地主が更新を拒むには正当事由が必要

２．定期借地権

契約期間：50年以上（一般定期借地権）

更新なし、期間満了で必ず返還

地主にとって安定して土地を返してもらえる制度

地主が「将来確実に土地を返してほしい」と考えるなら、定期借地権を利用するのが有効です。

◆更新拒絶のハードル

普通借地権では、地主が更新を拒否するためには「正当事由」が必要です。正当事由とは、地主自身がその土地を使う必要がある場合や、借地人に賃料不払い・無断転用などの問題がある場合などです。単に「土地を返してほしい」という地主の一方的な理由では認められません。

地主は契約の段階で、どの借地権を選ぶか、更新条項をどう設定するかをしっかり考える必要があります。

◆借家契約の基本

地主が建物を貸す場合、借家契約が成立します。借家人は借地人と同じく強い保護を受けるため、地主が自由に契約を解除することはできません。

◆普通借家契約と定期借家契約

１．普通借家契約

・契約期間：2年以上

・更新：自動更新（更新拒絶には正当事由が必要）

・借家人が住み続けたい限り、地主が一方的に契約を終わらせるのは困難

２．定期借家契約

・契約期間：1年以上（期間を自由に設定可能）

・更新なし、期間満了で確実に終了

・書面での契約と、事前の説明義務が必要

地主がアパート経営や戸建て賃貸をする場合、長期安定収入を重視するなら普通借家契約、将来の活用や売却を見据えて期限を区切りたいなら定期借家契約が有効です。

◆借家人の保護と地主の負担

借家人は生活の基盤を守られる立場にあるため、地主が一方的に「立ち退いてほしい」と言っても認められません。立退料を支払った上で正当事由を立証する必要があり、地主にとっては大きな負担となります。

地主が安易に普通借家契約を結ぶと、将来の土地活用が難しくなるリスクがあるため、契約形態の選択は極めて重要です。

◆契約時の工夫

地主が借地借家法に振り回されないためには、契約段階での工夫が欠かせません。

・借地契約では「定期借地権」を活用して将来の返還を確実にする

・借家契約では「定期借家契約」を選び、活用の自由度を確保する

・賃料改定条項を明確に記載し、経済情勢に応じて調整できるようにする

◆地主に必要な視点

地主は「法律で借り手が保護される」ことを前提に考えなければなりません。借地借家法を知らずに契約をすると、「自分の土地なのに自由にできない」という状況に陥るのです。地主はあらかじめ「どういう契約を結べば将来も資産をコントロールできるか」を戦略的に判断することが必要です。

◆相続と借地借家法

地主が亡くなった場合、借地や借家の契約は相続人に引き継がれます。借地借家法のルールはそのまま適用されるため、地主の家族も同じ制約を受けることになります。相続対策の一環としても、地主は契約形態を見直しておくことが重要です。