地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

市街化調整区域の土地活用において、最も基本となるのは「農地としての利用」です。

◆農業継続による価値維持

地主が農地を耕作し続けることで、固定資産税の軽減措置が適用されます。農地は宅地に比べて固定資産税が大幅に安いため、地主が自ら耕作するか、もしくは他の農家に貸すことで「負担を抑えながら維持」することが可能です。

◆貸し農園・市民農園

地主が農業を行わなくても、区画分けして貸し農園や市民農園として提供する方法があります。都市住民の「農業体験」需要は年々高まっており、地主にとっては収益と社会貢献を両立できる活用法です。

◆ソーラーシェアリング（営農型太陽光発電）

農業と再生可能エネルギーを組み合わせる「ソーラーシェアリング」も有力な選択肢です。地主は農地としての利用を継続しながら、太陽光発電による収益も得られる仕組みを作ることができます。農業委員会や自治体の許可が必要ですが、長期的に安定収益を得られる方法として注目されています。

地主にとって、農地を「ただ持っている」状態から「収益を生む農地」へと転換することが第一歩となります。

農地利用だけでなく、地主には収益化のための様々なアイディアが存在します。

◆資材置き場や駐車場

市街化調整区域の土地は建築が制限されますが、資材置き場や駐車場としての利用は比較的容易です。特に工業団地や物流拠点の近隣では需要があり、地主にとっては手軽な収益化の方法となります。

◆トランクルームや簡易倉庫

建築確認を必要としない簡易なプレハブ倉庫やコンテナを設置して貸し出す「トランクルーム事業」も可能です。地主にとって初期投資が少なく、維持管理も比較的容易なため人気の高い活用法です。

◆太陽光発電・風力発電

市街化調整区域は広大な土地を持つ地主が多いため、太陽光や風力といった再生可能エネルギー事業を展開しやすいエリアでもあります。売電収入は安定収益となり、地主にとって長期的な資産活用の柱となるでしょう。

◆レクリエーション用途

地主が大規模な土地を所有している場合、キャンプ場やドッグラン、アスレチック施設などのレクリエーション用途として活用する事例も増えています。建築物を伴わない活用であれば、市街化調整区域でも比較的容易に実現可能です。

地主にとって大切なのは「制限があるからできない」と諦めるのではなく、「制限の範囲内でできることを探す」発想です。

市街化調整区域における土地活用は、短期的な収益だけでなく「長期的な視点」も重要です。

◆区域変更の可能性

都市計画は数十年単位で見直されます。人口増加や開発計画の進展により、市街化調整区域から市街化区域に編入されるケースも存在します。地主にとっては「土地を維持し続けること」自体が将来の資産価値を高める戦略となります。

◆相続対策に組み込む

市街化調整区域内の土地は、評価額が市街化区域より低くなる傾向にあります。そのため地主にとっては「相続税対策」として有効な場合があります。評価額の低い土地を意図的に相続させることで、相続税負担を抑える効果が期待できます。

◆管理の継続と家族信託

地主が高齢化する中で、広大な市街化調整区域の土地を管理し続けるのは負担です。その際には「家族信託」を活用し、次世代に管理権限を移しておくことで、スムーズな相続と将来の活用に備えることができます。

地主にとって、市街化調整区域の土地は「今すぐ収益を出す」よりも「長期的な資産として保持し、最適なタイミングを待つ」という姿勢が求められるのです。