地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆市街化調整区域とは

都市計画法に基づき、都市の無秩序な拡大を防ぐために定められた区域です。市街化区域と対になる概念で、市街化調整区域では原則として新しい建築物の建設や宅地造成が制限されています。地主が持つ土地がこの区域に指定されている場合、自由な開発や転用はほとんど不可能になります。

◆制定の目的

地主にとって「制限ばかりで不利益」と思われがちですが、背景には次のような都市計画上の目的があります。

・スプロール現象の防止：都市部の無秩序な拡大を防ぎ、インフラコストを抑制

・農地や自然環境の保全：食料供給や環境保全のために農地を守る

・都市計画の効率性：市街化区域に重点的に公共投資を行うことで利便性を高める

地主が保有する土地も、こうした「社会的役割」を担っていることになります。

◆地主への影響

・建築制限：原則として住宅やアパートの新築は認められない

・売却困難：利用価値が制限されるため、買い手がつきにくい

・資産価値低下：市街化区域内の土地と比べて価格が下がる傾向

地主にとって、市街化調整区域は「所有しているだけで収益を生まない資産」になりやすいのが現実です。

◆建築制限の現実

市街化調整区域内では、原則として新築ができません。地主が「子どもに家を建ててやりたい」と思っても、区域内での新築は都市計画法によって制限されます。

ただし、地主にとって希望となるのが「例外的に認められるケース」です。

・既存宅地制度（現在は廃止された地域も多い）：過去に住宅があった宅地であれば再建築が認められる場合がある

・農家住宅：農業を営む地主や後継者であれば、農業用住宅の建築が許可される

・公益性のある施設：学校、病院、老人ホームなど公益施設は建築が可能な場合がある

◆地主ができる活用法

・農業利用：農地としての活用が基本。地主が農業に従事しない場合でも、貸し農園や市民農園として活用できる

・太陽光発電：自治体の許可が得られれば、農地転用を行い太陽光パネルを設置することも可能

・資材置き場や駐車場：用途制限の範囲内で暫定的に収益化するケースもある

地主にとっては「建てられないから放置」ではなく、制限の中で可能な活用を模索することが重要です。

◆事例：地主の工夫で収益化したケース

ある地主は市街化調整区域内に500坪の農地を所有していました。住宅の建築は認められませんでしたが、地元企業に貸し出して太陽光発電事業を展開。地主は地代収入を得ながら土地を維持できる形を選びました。

◆資産価値を維持する工夫

地主が市街化調整区域を所有している場合、短期的に高収益を得るのは難しいですが、以下の戦略が有効です。

・農地としての維持管理：荒廃させないことで固定資産税の軽減措置を維持

・隣地との統合や売却：将来的な区域変更を見据えて規模を維持する

・相続対策に組み込む：評価額が低い土地をあえて相続させ、相続税対策に活用

◆区域変更の可能性

地主にとって希望となるのが「市街化調整区域から市街化区域への編入」です。都市計画は数十年単位で見直されることがあり、人口増加やインフラ整備により区域が変更される場合があります。ただし、これは自治体の都市計画方針に大きく依存するため、地主が意図的に動かすのは困難です。

◆地主に必要な姿勢

地主は、市街化調整区域を「不便な土地」として諦めるのではなく、「長期的に価値を持つ資産」として維持する視点が必要です。適切に管理し、将来の都市計画変更や新たな規制緩和のチャンスに備えることが、地主としての賢い姿勢といえるでしょう。