地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆相続では農地法の許可は不要だが…

まず前提として、農地を「相続」するだけであれば、農地法の許可は必要ありません。

農地法は売買・贈与・貸借などで農地を第三者に譲る場合に適用されるものであり、相続という“自然な承継”には例外が設けられています。

しかし、相続した後に農地を「売却」したり「賃貸」したり「宅地化」しようとすると、農地法3条・4条・5条の許可が必要となります。

つまり、「相続は自由だが、活用は不自由」なのが農地の特徴であり、地主にとっては大きなハードルです。

◆地主が理解しておくべき農地の区分

農地には、主に次のような区分があります。

・市街化区域内農地：宅地化しやすく、売買も比較的容易

・市街化調整区域内農地：原則宅地化不可、転用には厳しい許可が必要

・青地（農業振興地域整備計画に該当）：原則として農地転用不可

地主が相続した農地がどの区分に当たるかにより、活用や売却の選択肢が大きく異なります。

登記簿だけでは農地かどうかは判断できないため、農業委員会や市役所で地目・用途・計画区域の確認を行うことが不可欠です。

◆地主が知らないと損する「耕作義務」

農地には「耕作義務」があります。相続した地主が実際に耕作しないまま放置すると、遊休農地として指導対象となることもあります。

農業を継ぐ意思がない地主が農地を所有してしまうと、耕作せずとも管理責任や税金だけが課され、結果として“持ち腐れ”になってしまいます。

◆評価額は低いのに、管理コストは高い？

農地は固定資産税評価額が非常に低く、相続税の課税対象としても倍率方式で評価されるため軽く見えることが多いです。

しかし、相続後の実務では、

・除草などの維持管理費

・耕作委託料

・転用申請費用

・解体・造成工事費用（転用時）

といったコストが継続的に発生し、「現金収入がないのに、支出ばかり増える」という地主も多いのが現実です。

◆小規模宅地等の特例は使えない場合が多い

地主にとっておなじみの「小規模宅地等の特例」ですが、農地については以下の点に注意が必要です。

農地は「特定事業用宅地」としての適用対象になるが

・被相続人が生前に農業を行っていたこと

・相続人も農業を継続する意思があること

・貸付農地の場合は適用不可

これらの条件を満たさない限り、農地には小規模宅地の特例は原則として使えないため、地主の税金対策としても限界があります。

◆農地の「納税猶予制度」の活用は？

相続税対策としては、「農地等の納税猶予制度」という制度もあります。

これは、一定の条件を満たせば相続税の支払いを猶予し、最終的には免除される可能性がある制度ですが、

・相続人が農業を継続すること

・20年以上の農業継続が条件

・市区町村や農業委員会の認定が必要

という厳しい条件があり、地主の相続人にとっては現実的に利用しにくい制度でもあります。

◆ステップ1：相続前の“生前整理”で農地の未来を設計する

地主が自分で農地を所有している段階で、「誰に、どのように、いつ渡すか」を計画することが何より重要です。

・相続人が農業を継がないなら、生前に売却または転用

・転用可能な農地は駐車場・太陽光・資材置き場などで収益化

・市街化区域内農地なら宅地化しやすく、相続人の負担が軽い

地主が「この土地は将来相続人が困る」と思ったら、元気なうちに処分や信託を進めるのが理想です。

◆ステップ2：相続後すぐに農地の現況と制度を確認する

農地を相続した地主や相続人が最初に行うべきことは、

・農地台帳の確認（農業委員会）

・用途地域・地目の確認（市区町村）

・相続税評価額と納税猶予制度の検討

・法務局での所有権移転登記手続き

このように、“農地の情報を可視化する”ことが初動として非常に重要です。

市街地であっても、地目が「田」「畑」になっているだけで農地法の制限がかかるケースもあり、知らずに売却できないという事例も多数あります。

◆ステップ3：相続人の「農地への関与レベル」に応じた方針決定

相続した地主の子世代にとって、農業が現実的でない場合は、以下の選択肢を組み合わせて判断します。

・農業に意欲がある
→　納税猶予の活用、農地として維持

・農業を継がないが手放したくない
→　転用、貸付、信託で管理

・不要だと判断
→　売却、寄付、相続放棄も選択肢

地主の相続対策は、本人の意思・家族の意欲・地域の規制の3点をかけ合わせた上で、柔軟な選択をすることが成功の鍵です。