地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆原則：建物の所有者が負担する

家の解体費用の原則は非常にシンプルです。

建物の所有者＝解体費用の負担者

たとえば、地主の土地に借地人が建物を建てた場合は、建物を所有している借地人が解体費用を負担することになります。
これは、建物所有者が“壊す必要のある構造物を所有している”という民法の原則に基づいています。

◆借地契約終了時の取り壊し義務

借地契約が満了したとき、「建物を取り壊して更地に戻す義務」は、借地人にあります。
地主が土地を更地で返してもらいたい場合、契約に以下のような条項があることが多いです。

・契約終了時には建物を取り壊し、土地を更地にして返還する

・建物買取請求権は行使しないことを確認する

・解体費用は借地人が負担するものとする

このような契約があることで、地主は「余計な出費をせずに土地を回収する」ことができます。

◆所有者不明・相続放棄・死亡の場合の落とし穴

ところが、実務上は以下のような“想定外”のケースも多く、地主が困ることになります。

・借地人が亡くなっており、相続人が放棄

・建物の名義が数十年前のままで所有者不明

・相続争いで誰も責任を取らない状況に

このような場合、地主がやむなく建物の解体を進めざるを得ないケースも出てきます。
その際、法律上は“建物の所有者でない地主が壊す”ことに制限があるため、慎重な対応が求められます。

◆ケース① 相手が解体を拒否している

借地人や居住者が「まだ住める」「解体する義務はない」と主張し、解体に応じないケースでは、話し合いが平行線になりがちです。

地主としては、

・契約書に「返還時に更地にする義務」があるかを確認

・裁判所の明渡訴訟→強制執行までを視野に入れる

・建物収去土地明渡請求（民事訴訟）で解体を求める

といった手段を取らねばなりませんが、これには時間も費用もかかるため、現実的には“地主が折れる”こともあります。

◆ケース② 借地契約が切れていて、所有者がいない

最も厄介なのは、建物の所有者がすでに死亡・不在・所在不明である場合。

この場合、地主が無断で解体すれば“器物損壊罪”に問われるリスクすらあります。

地主が解体したい場合は、

・建物の所有者不明土地管理人の選任（家庭裁判所に申立）

・特別代理人を立てる

・公的手続（空き家特措法など）の活用

といった法的措置が必要です。
自腹で解体しても違法になる可能性があることを、地主は絶対に理解しておくべきです。

◆ケース③ 解体を条件に売却したい

土地売却を目指す地主にとって、「古家付き土地」は不利な条件になることが多く、
「更地にすればもっと高く売れる」
「買主が建築するのに解体が必要」
という動機で、地主自ら解体費用を出すケースもあります。

この場合、

・地主が主体的に解体業者を選定

・解体後に土地の評価を上げて売却益で回収

という考え方も成り立ちます。

ただし、相続税評価や譲渡所得に影響するため、税理士と相談してから判断すべきです。

◆解体費用の相場

建物の構造や面積によって費用は変わりますが、一般的な解体費用の目安は以下の通りです。

【建物の構造と費用の目安（坪単価）】
木造 　　3万〜5万円／坪
鉄骨造 4万〜6万円／坪
RC造 6万〜8万円／坪

たとえば、30坪の木造住宅なら約150万円前後が相場となります。
（ただし今、解体工事費用の相場はもっと上がっています）

地主としては、解体費用を見込んだうえで今後の土地活用を計画することが求められます。

◆解体費用の補助金制度や自治体支援

最近では空き家問題対策として、各自治体が解体費用の一部を助成する制度を設けています。

・老朽危険家屋の除却補助金（最大50万円程度）

・地域活性化を目的とした解体支援

・耐震不適格住宅除却の補助制度

これらは地主自身が申請できる場合が多く、条件を満たせば費用負担を軽減できる可能性があるため、事前に自治体HPや窓口で確認しておくことが大切です。

◆トラブルを防ぐ契約書と遺言の整備

地主として、将来の解体に備えてできる予防策として以下のような対応が有効です。

・借地契約書に「返還時の建物解体は借主負担」と明記

・相続の際には遺言書で建物・土地の所有関係を明確化

・解体費用を相続財産として別途確保しておく（信託や預金）

・家族会議などで「誰が解体費用を払うのか」を事前に共有しておく

地主が“今できること”を積み上げておけば、将来的なトラブルや余計な出費を大幅に減らすことができます。