地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆理由①：古い土地には測量記録がないことが多い

地主が所有している土地の多くは、親や祖父母の代から引き継いだものです。
こうした旧来の土地の多くには、正確な境界測量や境界標が残されていないケースが目立ちます。

・昔は「ここまでウチの土地」という口約束で済んでいた

・公図（法務局にある簡易図面）が不正確なことも

・実際の面積と登記上の面積が異なる場合もある

こうした背景から、地主自身が「ここからここまでが自分の土地」と思っていた範囲が、法的に見ると誤っていたということが起こりうるのです。

◆理由②：隣地所有者との認識ズレ

境界トラブルの多くは、地主と隣地所有者との認識の違いから発生します。

・フェンスの位置が少しずれていた

・境界線上に木や構造物がある

・相手が無断で土地の一部を使用している（越境）

地主が開発や売却を考えて測量を入れた際に、「相手が思っていた範囲」と食い違っていたため、感情的なトラブルに発展するのです。

◆理由③：相続や売却のタイミングでトラブルが顕在化

通常の生活では境界はそれほど意識されませんが、以下のような地主の行動がきっかけで、問題が表面化します。

・土地を売却しようとした

・新たに建物を建てようとした

・相続により名義変更や測量が必要になった

つまり、「地主として動き出す瞬間」にこそ、境界トラブルが一気に噴き出すのです。

◆方法①：境界確定測量を実施する

最も確実な対処法は、「境界確定測量」を実施することです。

・測量士が現地を調査し、隣地所有者と立ち会いのうえで境界を確認

・各関係者の同意を得て、「筆界確認書」や「境界確認図」を作成

・境界標（杭）を正式に設置することで、将来的なトラブルを予防

地主として境界トラブルを防ぐには、「見える形」で線を引くことが何より大切です。

◆方法②：境界線の越境は協議で書面に残す

もし隣地の構造物（ブロック塀・エアコン室外機・庇など）が境界を越えてきている場合、地主としては以下の対応を検討します。

・協議により越境を容認し、「越境使用承諾書」を作成する

・修繕や更新時には撤去するという「将来解除条件」付きで合意

・使用料を徴収する場合もある（※税務的影響要確認）

地主として感情的にならず、法的な形で合意を取っておくことが長期的なトラブル予防につながります。

◆方法③：筆界特定制度の活用（境界が合意できない場合）

隣地所有者と境界に合意できない場合、地主は「筆界特定制度」を利用できます。

・法務局に申請し、第三者の専門家（筆界調査委員）が調査

・境界についての行政判断を示してもらえる

・あくまで“筆界”（公法上の境界）についての判断であり、所有権の判断ではない

訴訟のような対立ではなく、中立的な立場で事実に基づいた結論を得られるという点で、地主にとって有効な選択肢です。

◆対策①：古い土地ほど早めの測量を

相続で引き継いだ古い土地ほど、早めの測量・境界確認を行っておくことが重要です。
地主が元気なうちに測量を済ませておけば、次世代の相続時に余計なトラブルを避けられます。

・相続対策の一環としても有効

・貸地や開発予定地の場合、境界の明確化は収益性に直結

・境界トラブルのない土地は、売却時の評価も高い

◆対策②：土地活用前には必ず「境界チェック」を

地主が土地を活用する際、アパート建設や売却、駐車場整備などの前に必ず測量士・建築士による境界チェックを行うべきです。

・建物が隣地へ越境して建築されると後々撤去トラブルに

・敷地面積を誤って認識し、計画自体が破綻する可能性も

・地主として事業を行うなら、境界確認は初期投資の一部と捉えるべきです。

◆対策③：書面・図面での管理を徹底する

・境界確定図・筆界確認書は紙で保管＋PDFでデジタル化

・境界立会の記録もファイリング

・越境承諾書・覚書などは契約書と同様に保管

これにより、地主が万が一不在になっても、家族や後継者がトラブル対応しやすくなります。