地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地主の土地が共有状態になるパターン

地主が共有名義に巻き込まれる主な原因は、以下のとおりです。

・相続で兄弟姉妹と一緒に土地を取得した

・生前贈与を複数人に均等に行った

・遺言がなく、法定相続人でそのまま共有に

・親族との共有のまま登記を放置していた

一筆の土地に対して複数人が名義人になっていると、法的には持ち分に応じた権利があるとみなされます。

たとえば「兄が3分の2」「弟が3分の1」というように、登記簿上で共有者の割合が明記されます。

◆地主の意志だけでは“何も決められない”

共有名義の最大の欠点は、共有者全員の同意が必要になる場面が多いという点です。

・土地を売却したい → 全員の合意が必要

・アパートを建てたい → 全員の同意が必要

・土地を分筆したい → 多くの場合、合意が必要

地主として「自分が管理してきた土地なんだから自由に使いたい」と思っても、共有者のひとりが反対すれば何も進められません。

特に相続で共有になったケースでは、感情的な対立や、連絡すら取れない共有者がいるなど、問題が複雑化することも。

◆放置することで「将来もっと困る」

共有名義をそのままにしていると、次のようなリスクが増えていきます。

・共有者が亡くなり、その相続人がさらに増える（権利関係の細分化）

・共有者が認知症などで判断能力を失い、意思確認ができなくなる

・「自分の持ち分を売る」と言い出す人が現れ、第三者が登場

地主としては、「今は揉めていないからいいや」では済まされない事態に将来的に発展する恐れがあるのです。

◆方法①：持ち分の買取（共有持分売買）

地主が共有名義を解消する最もシンプルな方法が、「他の共有者からその持ち分を買い取る」ことです。

・自分が100％所有者になることで、自由な活用が可能になる

・金額の目安は、不動産評価額をベースに、交渉次第で変動

・相手が了承すれば比較的スムーズに進む

地主にとっての課題は、資金を用意できるかどうか、相手が応じるかどうかです。
また、買い取りに応じてもらえない場合は、次の方法を検討することになります。

◆方法②：交換・代償分割で名義を整理する

相続が原因で共有になった場合、「代償分割」や「物納的交換」で共有を解消する方法があります。

・たとえば「土地は長男が相続、代わりに次男に現金300万円を支払う」

・「Aの土地は兄に、Bの土地は弟に」など交換で名義を分ける

これにより、共有状態を解消し、それぞれが単独で自由に使える土地を持てるようになります。

地主がこの方法を選ぶ場合、相続発生から時間が経つ前に、できるだけ早く話し合いを行うことが大切です。

◆方法③：共有物分割訴訟（最終手段）

どうしても話し合いがまとまらない場合は、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起することで、強制的に共有状態を解消することが可能です。

・判決により、現物分割・代金分割・競売などが命じられる

・地主側が競売に望まない場合でも、裁判の結果で売却されることも

・裁判費用・弁護士費用・時間的負担がかかる

地主としては、裁判という選択肢は最後の手段として残しつつ、できる限り話し合いと専門家の調整での解決を目指すべきでしょう。

◆対策①：遺言書の作成で“分け方”を明確にしておく

地主が亡くなったあとに子どもたちが揉めないようにするには、生前に「公正証書遺言」を作っておくのが一番です。

・どの土地を誰に相続させるのかを具体的に明記

・共有名義にしない方針を伝えておく

・必要に応じて、代償金の設定や生命保険で調整

これにより、地主としての意思を形に残し、不要な共有を回避することができます。

◆対策②：土地を法人化・信託で分割しにくくする

地主が所有している土地を、「地主自身の会社」や「信託契約」によって管理することで、共有名義化そのものを防ぐことも可能です。

・法人化すれば株式の相続で整理しやすくなる

・信託契約を結べば、管理者が一人に限定され、意思決定がスムーズに

・節税効果も併せて検討できる

地主にとっては、単なる相続対策ではなく、資産運用や土地活用の一環としての共有回避戦略としても有効です。

◆対策③：専門家を交えた「家族会議」の開催

共有名義の問題は、感情がこじれると複雑になります。
だからこそ、第三者である司法書士・税理士・弁護士などを交えて、冷静に話せる環境を整えることが大切です。

地主の立場として、「資産のことを話すのは気が引ける…」という方も多いですが、問題が起きてからでは遅すぎるのです。