地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆筆界とは？所有権の境界とは違うもの

地主が混乱しやすいポイントとして、「筆界」と「所有権界」の違いがあります。

・筆界：登記簿上の土地と土地の境目（公法上の境界）

・所有権界：実際の占有や慣習に基づく土地の使われ方

筆界は「誰の土地か」ではなく、「登記上ここからここまでが一筆」という線を意味しています。
筆界特定制度では、あくまで筆界の位置を明確にするだけであり、「誰がそこを使っているか」までは判断しません。

地主が、建築や売却に必要な境界線の確定を求める際には、まず筆界を明らかにすることが第一歩となります。

◆筆界特定制度の概要

・法務局に申し立てを行い、筆界調査委員（土地家屋調査士など）が調査

・現地調査・資料収集・隣接地所有者との立会いを行う

・最終的に「この位置が筆界」とする特定書面が出される

この手続きは裁判とは異なり、地主や相手方の合意がなくても進めることができるため、境界争いが長期化しそうな場合の打開策として活用できます。

◆地主にとってのメリットと注意点

【メリット】

・訴訟よりも時間・費用が抑えられる

・公的な判断として不動産取引時の信頼性が高い

・境界標の設置・明確化でトラブル予防に有効

【注意点】

・所有権に関する判断ではない（越境物などには別途対応が必要）

・明らかになった筆界が、自分の主張と異なる場合もある

・建物や塀が越境していた場合、所有者間の交渉が再度必要になることも

地主はこの点を踏まえ、「筆界を確定させたうえで、どんな活用をしたいのか」を明確にしておくことが重要です。

◆ステップ①：申請準備と必要書類

筆界特定制度を利用するには、以下の準備が必要です。

・筆界特定申請書（様式あり）

・不動産の登記事項証明書

・公図・地積測量図などの参考資料

・申請手数料（収入印紙で納付／1筆あたり5000円〜）

地主が自ら申請することも可能ですが、通常は土地家屋調査士や司法書士など専門家に依頼するのが一般的です。

◆ステップ②：法務局での調査・立会い

申請が受理されると、以下のような調査が行われます。

・筆界調査委員が現地に赴き、現況を測量

・登記記録・過去の測量図・航空写真などの調査

・関係者（地主・隣地所有者）を交えた立会いを実施

地主としては、過去の境界に関する資料（覚書、立会記録など）があれば提出することで、自身の主張を裏付ける材料になります。

◆ステップ③：特定結果の通知と公示

最終的に筆界が特定されると、法務局から以下のような流れになります。

・筆界特定書の交付

・結果が関係者に通知される

・特定内容が公示され、第三者も確認可能に

地主はこの結果を基に、境界標の設置や測量図の作成、登記情報の整理など、次の行動に移すことができます。

◆ケース①：協議が進まない・相手が不在

・隣地所有者が非協力的

・共有者の一人が音信不通

・境界立会いを何度お願いしても断られる

こうした場合、筆界特定制度は地主にとって「動かない相手に代わって、行政が動いてくれる制度」として機能します。

◆ケース②：将来の相続・売却に備えたい

・地主としての代替わりが近い

・土地の一部を売却予定

・建物の建て替え計画がある

こうしたタイミングで筆界を明確にしておくことで、後継者が土地をめぐる不要な争いに巻き込まれずに済むのです。

★注意点：筆界特定制度では解決できないこと

地主が筆界特定制度を使っても、以下のような問題には対応できません。

・所有権の移転・争い（これは民事訴訟で対応）

・越境物の撤去や使用承諾の交渉

・感情的な対立の解消

つまり、筆界特定制度は「法的にどこまでが一筆かを決める」だけであり、実務上の活用には別途交渉や手続きが必要ということを認識しておくべきです。