地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

地主が法人化を検討する最大の理由は「所得税の軽減」です。

たとえば地主が賃貸物件から年間2000万円の収入を得ていた場合、個人名義であれば所得税率は最高45%（住民税を含めると約55%）にもなります。
一方、法人化して収入を法人に移せば、法人税率は中小企業で約23%。さらに家族を役員にして給与を分散することで、合法的に税負担を抑えることが可能です。

また、法人化のメリットとして、以下のような点が挙げられます。

・経費として落とせる範囲が広くなる（自宅の一部、車両費など）

・家族への給与支払いが節税につながる

・将来的に相続税の対策が立てやすくなる

・法人の赤字を翌期に繰り越せる

これらは、地主が代々資産を維持・運用していく上で、非常に強力な武器となり得ます。

では、実際にどれほどの節税効果があるのか、シンプルなシミュレーションをしてみましょう。

【前提】

地主の賃貸収入：年間2,000万円

経費（修繕・管理費等）：400万円

所得控除後の課税所得：1,600万円

■個人で経営した場合

課税所得1,600万円に対する税率は最大45%。住民税等を含めると、

→ 年間の税金：約800万円（実効税率 約50%）

■法人に移した場合

法人での実効税率は約23%。さらに家族3人（妻・子）にそれぞれ年間300万円ずつ給与を支払い、役員報酬で分散。

法人利益：
2,000万円 - 900万円（役員報酬） - 400万円（経費） = 700万円
法人税：約161万円（実効税率23%）

家族3人の役員報酬：
それぞれ課税所得300万円 → 所得税・住民税合計で約35万円程度ずつ
家族合計税負担：約105万円

→ 合計税負担：約266万円（個人より約534万円の節税）

このように、地主がうまく法人を活用すれば、年間数百万円の節税効果を得られる可能性があるのです。

法人化には多くのメリットがありますが、当然ながらリスクや注意点も存在します。

① 初期費用と維持コストがかかる

法人設立には登記費用や定款認証費用などがかかりますし、毎年の法人税申告や顧問税理士費用も必要です。
地主が単独でアパート1棟程度を持っているだけであれば、法人化による節税効果よりコストの方が高くつくこともあります。

② 不動産の名義変更に伴う登記費用・税金

所有する不動産を法人に移す場合、不動産取得税や登録免許税がかかることがあります。
また、賃貸収入を法人に移す際には、地主と法人との間で「管理委託契約」や「借上契約」をきちんと結ばなければなりません。

③ 金融機関との関係が変わる

地主として個人で信用を積み上げていた場合、法人化すると借入先が法人に切り替わるため、金融機関の審査基準が変わることがあります。
設立間もない法人では、融資が通りにくくなることも。