地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

地主の方が複数の不動産を持っていると、相続時にそれを「平等に分ける」手段として安易に“共有名義”が選ばれがちです。
一見すると公平に見えるこの方法ですが、以下のようなリスクが潜んでいます。

① 意思決定が進まない
共有名義の土地や建物を売却・貸し出し・建て替えなどするには、原則として共有者全員の同意が必要です。
地主の子どもが3人いて、うち1人でも反対すれば不動産の活用はストップしてしまいます。
これでは収益化もできず、土地が眠ったままになるリスクがあります。

② 感情的な対立が起きやすい
不動産の価値は感情と強く結びついています。
「私が親の介護をしていたのに、なんで兄と同じ持分なの？」
「長男が勝手にアパートを建てようとしている、許せない」
といった感情の対立が泥沼化し、最終的に家庭裁判所で調停・訴訟に発展するケースもあります。

③ 一人でも行方不明になると売れない
実務上、もっとも地主を困らせるのがこのパターンです。
共有者の1人が認知症で判断能力を失っていたり、海外に住んで連絡が取れなかったりすると、不動産の処分が完全に止まってしまいます。
「名義は3人だけど、実際に動けるのは1人だけ」では、活用のしようがありません。

ケース1：兄弟で共有名義にした土地が塩漬けに
都内の地主Bさんは、亡き父から2筆の土地を相続しました。
税理士の勧めで「公平にしよう」と兄と共有名義にしたものの、兄は不動産活用に消極的で、売却にも応じず、賃貸計画にも非協力的。
Bさんは泣く泣く、高額な固定資産税だけを10年以上支払い続けることになりました。

ケース2：共有者が認知症、裁判所の許可が必要に
別の地主Cさんは、母親が亡くなったことで郊外のアパート敷地を兄弟3人で相続しました。
しかし、そのうちの1人が軽度の認知症となり、意思確認が難しい状況に。
結局、家庭裁判所で「成年後見人の選任」を行う必要があり、不動産の処分に3年以上かかったという例もあります。

① 原則、単独名義で相続させる設計を
もっともトラブルの少ない方法は、共有にしないことです。
たとえば「長男に土地、次男に金融資産」など、資産の分け方に工夫をすれば、共有名義を避けることが可能です。
遺言書や生前贈与を活用して、地主が意思あるうちに相続設計をしておくことが肝心です。

② 揉めそうなら「持分売却」や「換価分割」も視野に
どうしても共有状態を避けられなかった場合には、いずれかの相続人が他の持分を買い取ることや、土地そのものを売却して現金で分ける（換価分割）という手段も検討しましょう。
地主である当事者が「最終的には誰がその土地を使うのか？」という運用責任の所在をはっきりさせておくことが重要です。

③ プロに相談するタイミングを間違えない
共有名義による不動産トラブルは、発生してからでは専門家を巻き込んでも解決に時間と費用がかかるものです。
地主こそ、遺言書・信託契約・贈与計画などを早期から設計することで、「そもそも揉めない」状態を作ることがベストです。