地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ 主人公は東京郊外の地主一家

都内近郊の地主であったNさん一家は、父親が地主として30年以上土地を管理し、アパートや月極駐車場を所有していました。
資産は、評価額で約3億円。相続税の課税対象です。

しかし、父親は一切の相続対策をしていませんでした。

・遺言書なし

・土地の名義はすべて父

・家族への相談もほとんどなし

・賃貸収入は父の口座に一本化

・地主としての将来計画は未定のまま

そんななか、突然の心筋梗塞で父が急逝──。

■ 遺されたのは「不動産だけ」、でも何から手をつければ？

残されたのは、母・長男・次男・長女の4人。
不動産の詳細は父しか把握しておらず、相続財産の評価にも手間取りました。

・どの土地にどんな契約があるのか分からない

・借地人との地代明細もバラバラ

・評価額が分からず、税理士探しに時間がかかる

・現金が少なく、相続税納税の見通しが立たない

長男は会社員、次男は県外在住、長女は結婚して別世帯。
結局、地主の父の代で「仕切れる人」がいなくなり、手続きが“やる人不在”でどんどん遅れていきました。

■ 相続税の申告期限が迫る中、土地売却を選択

不動産の評価が終わり、申告まで残り2ヶ月。
土地は多いが現金がないため、相続税（約3000万円）の支払いのため、月極駐車場2区画を売却。

しかし、急ぎの売却だったため

・売却価格は相場より2割減

・テナント契約の解除に手間取り、訴訟リスクも

・賃料収入が減って、残された家族の生活に影響

地主一家は「なんでもっと早く動かなかったのか…」と後悔することになります。

■ 問題はお金だけじゃない「土地の分け方」

父の遺した不動産は10件以上、都内・郊外・農地含む混在型。
長男が実家近くに住んでいたため「実家＋隣接地」を希望したが、次男・長女から不満が噴出。

「あれは一番価値が高い場所でしょ」

「収益物件が欲しいって、ずるい」

「売って分ければ平等じゃない？」

地主にとっての資産が、「分け方の公平性」という形で対立を生む──。
相続は“気持ち”と“損得”が複雑に絡む、感情のゲームでもあるのです。

■ 話し合いがまとまらず、家庭裁判所で調停へ
3人の意見が折り合わず、調停申し立てへ。

調停は以下のようなやり取りが続きました。

「評価額は分かった。でもその価値が10年後もあるとは限らない」

「私は遠方に住んでるから、管理できない」

「税金を払うために無理に売らされた。不公平だ」

地主としての自覚を持っていた長男は心労が重なり、**「父は立派な地主だったけど、相続では“何もしてくれなかった”」**と語りました。

■ 最終的に「共有名義」で解決…しかし問題は続く

調停の結果、一部の土地は共有名義にすることで合意。
しかしこれは後々まで問題を引きずる結果となります。

・売却には全員の同意が必要

・建て替え・貸出にも意見が分かれる

・固定資産税の負担割合でも揉める

地主が元気なうちに共有ではなく「単独名義化」や「信託」の選択肢を取っていれば、こんな混乱は防げたはずなのです。

■ 教訓①：「今はまだ早い」は手遅れの入り口

地主にとって最も大切な行動は、「今すぐやること」です。
人間はいつまでも健康ではいられません。そして、相続対策は**「元気なうち」にしかできないことがほとんど**です。

地主として、自分がいなくなった後に「土地がどうなるのか」を想像する習慣を持ちましょう。

■ 教訓②：遺言書と財産一覧は、最強の相続対策

相続の混乱を防ぐために、最低限以下は整えておくべきです。

・【公正証書遺言】で具体的な遺産分けを明記

・所有不動産の【一覧表】をExcelなどで管理

・【地代・賃料明細】と【借地契約書】の整理

・【納税資金の準備】（生命保険・売却予定地など）

地主がこれらをまとめておくだけで、相続時の混乱が半分以下になります。

■ 教訓③：家族会議は“地主の責任”

地主の役割は、「資産を増やすこと」だけではありません。
次世代に渡す“設計図”を描き、子どもたちに説明することも、立派な地主の責任です。

・定期的に家族で「土地のこと」「資産のこと」「今後の希望」について話す時間を持ちましょう。

・誰がどの土地を使いたいか？

・相続税がどれくらいかかるか？

・継ぐ意思があるか？売りたいか？

地主が“自分の死後”に向き合うことは、家族の未来に対する最大の愛情なのです。