地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

・「7年間の持ち戻しルール」というタイムリミット

・暦年贈与を活用した、時間をかけた資産移転の威力

・収益物件から生まれる「新たな現金」を子へ逃がす

相続税を減らす王道は、生前贈与で財産を少しずつ次世代に移すことです。

しかし、税制改正により、亡くなる前「7年以内」の贈与は相続財産に加算されることになりました。
つまり、健康なうちに始めなければ、せっかくの贈与が無効になってしまうのです。

10年、20年というスパンで対策を行えば、無税、あるいは低い税率で莫大な資産を移転できます。「元気なうちに始める」ことは、最高の節税戦略なのです。

・認知症による「資産凍結」という恐ろしいリスク

・本人の意思能力がなくなると、売却も修繕もストップする

・「家族信託」などの高度な対策には準備期間が必要

地主にとって最も怖いのは、認知症などで判断能力が低下することです。

一度「意思能力なし」と判断されると、土地の売却やアパートの建て替え、さらには銀行借入を伴う相続対策も一切できなくなります。

これが「資産凍結」です。家族信託などの仕組みを作るにも、本人の理解と納得が不可欠です。

「まだ大丈夫」と思っている間に、打てる手立てがどんどん失われていくのが、地主の相続の恐ろしさです。

・土地の「境界確定」や「分筆」にかかる膨大な時間

・貸借人との立ち退き交渉や底地の整理は一朝一夕にはいかない

・不動産市況を見極めた「有利な売却」のタイミング

不動産の整理には、とにかく時間がかかります。

隣地との境界が不明確な土地を売却しようと思えば、測量と合意形成だけで半年から1年かかることも珍しくありません。

また、借地権や底地の買い取り、老朽化アパートの立ち退き交渉などは、数年がかりのプロジェクトになります。

相続が発生してから慌てて動いても、足元を見られて安く売る羽目になるか、最悪、納税期限までに現金化が間に合わないという悲劇を招きます。