地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

・「誰がどの土地を継ぐか」を明確に決める

・共有名義を回避し、単独所有を基本にする

・遺留分を考慮し、不公平感を最小限に抑える

相続対策の土台は、何よりも「円満な分割」です。

どれほど節税に成功しても、相続人同士が土地の分け方で揉めてしまえば、その対策は失敗と言わざるを得ません。

不動産は現金のように1円単位で分けられないため、事前に「長男にはこのアパート、次男にはこの駐車場」といった具体的な道筋をつけておく必要があります。

出口（分け方）が決まっていない節税対策は、ただの「争いの先送り」に過ぎません。

・相続税は「原則、現金一括納付」という厳しい現実

・生命保険や資産の組み換えでキャッシュを作る

・「売ってもいい土地」をあらかじめ選別しておく

どんなに広大な土地を持っていても、相続税を払うための「現金」がなければ、先祖代々の土地を切り売りして納税するしかなくなります。

地主の資産構成は「不動産が9割、現金が1割」といった極端なケースが多く、これが非常に危険です。

節税のためにアパートを建てて借金を作る前に、まずは「税金を払えるだけの現金があるか」を計算してください。

現金確保の目処が立って初めて、安心して土地を守ることができるのです。

・小規模宅地等の特例を最大限に活用する

・養子縁組や生前贈与による基礎控除の拡大

・土地評価を下げるための有効な土地活用

「分割」と「納税資金」の目処が立って、ようやく「節税」の出番です。

節税は、いわば「仕上げ」の作業。小規模宅地等の特例で評価を8割下げたり、アパートを建てて貸家建付地評価を適用したりするのは非常に有効ですが、これらはすべて「誰が継ぐか」が決まっていることが前提です。

順序を間違えて節税（アパート建設など）を優先すると、資産が固定化されてしまい、いざという時の分割や売却ができなくなるリスクがあることを忘れてはいけません。