地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 地価上昇による“想定外の相続税”

吉川市は住宅開発の進展により、ここ10〜20年で評価が大きく上昇したエリアです。

【評価の目安】

・吉川駅周辺：1㎡あたり25〜50万円前後

・郊外住宅地：20〜40万円前後

地主の場合、

・自宅敷地（150〜300㎡）

・元農地の宅地

・駐車場・空地

が積み上がり、基礎控除を超えるケースが増えています。

「昔の評価感覚のまま」の地主ほど危険です。

② 駐車場・資材置場が“相続税だけ高い資産”になる

吉川市の地主に多いのが、

・月極駐車場

・資材置場

・更地

といった低収益資産です。

しかしこれらは、

・原則、更地評価

・利回りが低い

・納税資金にならない

結果として、

・ 相続税は発生
・ 現金が不足
・ 相続後に売却を迫られる

という 都市近郊地主特有の資金リスク が生じます。

③ 市街化調整区域・農地が動かせない

吉川市では、市街化調整区域の土地を持つ地主も少なくありません。

調整区域の場合、

・建築制限がある

・農地転用に時間がかかる

・買主が限定される

結果として、

「地主として土地はあるが、売れない・活用できない」

という状態になり、相続人の負担になります。

④ 土地の分散が争族を招く

吉川市の地主は、

・自宅

・駐車場

・農地

・雑種地

と土地が点在しているケースが多く、評価のバランスを巡って相続人同士のトラブルが起きやすくなります。

遺言がない地主の場合、相続手続きが長期化することもあります。

吉川市の地主相続を成功させるための柱は次の3つです。

① 相続税評価を正確に把握する
② 将来負担になる土地を整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

① 小規模宅地の特例を活用する

地主の相続対策では、評価の圧縮が重要です。

小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

不整形地補正

奥行価格補正

これらを適用することで、相続税負担は大きく変わります。

まずは、
地主として相続税が出るのか・いくらになるのか
を把握することが第一歩です。

② 「将来売りにくい土地」から整理する

吉川市の地主相続では、
流動性の見極め が重要です。

地主が元気なうちに、

✔ 収益性の低い駐車場は売却検討
✔ 市街化調整区域の土地は方向性を決める
✔ 農地の活用・処分を検討
✔ 納税資金用の現金を確保

吉川市では、

「そのうち売れる」ではなく、
「売れるうちに売る」
という判断が重要になります。

③ 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

地主の相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

対策として、

公正証書遺言の作成

自宅・主要土地の承継者を明確に

代償分割の原資を準備

売却前提か保有前提かを明記

地主にとって、遺言は
最後の経営判断 と言えます。

◆ステップ1：資産棚卸し（評価×流動性×リスク）

【項目と内容】
・不動産 自宅・農地・駐車場・雑種地
・評価 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・規制 市街化区域／調整区域
・管理 手間・コスト
・子の意向 継ぐ／売る

地主として棚卸しを行うと、将来、相続で問題になる土地 が見えてきます。

◆ステップ2：相続税試算＋納税資金の確認

・相続税の有無

・必要な現金額

・売却候補の土地

を事前に確定させることが重要です。

◆ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・市街化調整区域の土地

・低収益の駐車場・資材置場

・将来性の乏しい農地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・流動性のある宅地

・収益性のある不動産

地主に必要なのは、土地の量ではなく、家族が扱える資産構成 です。