地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 地価が低くても面積で相続税が発生する

日高市の地主相続の特徴は、単価ではなく面積で評価総額が大きくなることです。

【評価の目安】

・駅周辺住宅地：1㎡あたり10〜25万円前後

・郊外住宅地：8〜18万円前後

地主の場合、

・自宅敷地（300㎡以上）

・元農地の宅地

・農地・雑種地

・駐車場・空地

が積み上がり、基礎控除を超えて相続税が発生するケース も少なくありません。

「日高だから相続税は出ない」という地主の認識が、最大の落とし穴になります。

② 農地・空地が“納税資金にならない資産”になる

日高市の地主に多い資産が、

・農地

・月極駐車場

・更地

・資材置場

といった低収益資産です。

しかしこれらは、

・原則、更地評価または農地評価

・利回りが低い

・売却に時間がかかる

結果として、

・ 相続税は発生する
・ 現金が不足する
・ 相続後に慌てて売却
・ 価格を下げて処分

という 郊外地主特有の資金リスク が生じます。

③ 市街化調整区域の土地が動かせない

日高市では、市街化調整区域の農地を持つ地主も多く見られます。

調整区域の場合、

・建築制限がある

・農地転用に手間と時間がかかる

・買主が限定される

結果として、

「地主として土地はあるが、活用も売却も難しい」

という状態になり、相続人の負担となります。

④ 土地の分散が争族を招く

日高市の地主は、

・自宅

・農地

・駐車場

・雑種地

と土地が点在しているケースが多く、評価のバランスを巡って相続人同士のトラブルが起きやすくなります。

遺言がない地主の場合、相続手続きが長期化するケースもあります。

日高市の地主相続を成功させるための柱は次の3つです。

① 相続税評価を正確に把握する
② 動かしにくい土地を早めに整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

① 小規模宅地の特例を活用する

地主の相続対策で最も重要なのが評価の圧縮です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・不整形地補正

・奥行価格補正

これらを適用することで、地主の相続税負担は大きく変わります。

まずは、地主として相続税が出るのか・いくらになるのかを把握することが第一歩です。

② 「売れるうちに売る」という判断

日高市の地主相続では、土地の流動性の見極め が重要です。

地主が元気なうちに、

・ 収益性の低い農地・駐車場は売却検討
・ 市街化調整区域の土地は方向性を決める
・ 納税資金用の現金を確保
・ 管理負担の大きい土地を減らす

日高市では、「いつか売れるだろう」ではなく、「売れるうちに売る」という判断が重要になります。

③ 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

地主の相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

対策として、

・公正証書遺言の作成

・自宅・主要土地の承継者を明確に

・代償分割の原資を準備

・売却前提か保有前提かを明記

地主にとって、遺言は最後の経営判断 と言えます。

◆ステップ1：資産棚卸し（面積×評価×流動性）

【項目と内容】
・不動産 自宅・農地・駐車場・雑種地
・面積 合計㎡数
・評価 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・管理 手間・コスト
・子の意向 継ぐ／売る

地主として棚卸しを行うと、将来、負担になる土地 が明確になります。

◆ステップ2：相続税試算＋納税資金の確認

・相続税の有無

・必要な現金額

・売却候補の土地

を事前に確定させることが、地主相続では不可欠です。

◆ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・市街化調整区域の土地

・収益性の低い農地・駐車場

・将来性の乏しい土地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・流動性のある宅地

・収益性のある不動産

地主に必要なのは、土地の量ではなく、家族が扱える資産構成 です。