地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 地価上昇による想定外の相続税

ふじみ野市は住宅需要の高まりにより、ここ20年で評価が上昇しているエリアです。

【評価の目安】

・ふじみ野駅周辺：1㎡あたり35〜60万円前後

・上福岡駅周辺：25〜50万円前後

・郊外住宅地：20〜40万円前後

地主の場合、

・自宅敷地（150〜300㎡）

・元農地の宅地

・駐車場・空地

が積み上がり、基礎控除を超えて相続税が発生するケース が増えています。

「昔は畑だったから評価は低いはず」という地主の認識が、大きなリスクになります。

② 駐車場・空地が“相続税だけ高い資産”になる

ふじみ野市の地主に多いのが、

・月極駐車場

・コインパーキング用地

・更地

・資材置場

といった低収益資産です。

しかしこれらは、

・原則、更地評価

・利回りが低い

・納税資金になりにくい

結果として、

・ 相続税は発生

・ 現金が不足

・ 相続後に売却を迫られる

という 都市近郊地主特有の資金リスク が生じます。

③ 市街化調整区域・農地の扱いが難しい

ふじみ野市では、市街化調整区域の土地を持つ地主も見られます。

調整区域の場合、

・建築制限がある

・農地転用に手続きが必要

・買主が限定される

結果として、

「地主として土地はあるが、活用や売却が難しい」

という状態になり、相続人の負担になります。

④ 土地の分散が争族を招く

地主の資産が、

・自宅

・駐車場

・農地

・雑種地

と分散している場合、評価のバランスを巡って相続人同士のトラブルが起きやすくなります。

遺言がない地主の場合、相続手続きが長期化するケースも少なくありません。

地主相続を成功させるための柱は次の3つです。

① 相続税評価を正確に把握する
② 将来負担になる土地を整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

① 小規模宅地の特例を活用する

地主の相続対策では、評価の圧縮が重要です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・不整形地補正

・奥行価格補正

これらを適用することで、相続税負担は大きく変わります。

まずは、地主として相続税が出るのか・いくらになるのかを把握することが第一歩です。

② 「資産価値の高い今」整理する

ふじみ野市の地主相続では、地価が上昇している今こそ整理のタイミング です。

地主が元気なうちに、

・ 低収益の駐車場は売却検討
・ 市街化調整区域の土地の方向性を決める
・ 納税資金用の現金を確保
・ 管理負担の大きい土地を減らす

「いつか売る」ではなく、価値があるうちに整理する という判断が重要です。

③ 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

地主の相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

対策として、

・公正証書遺言の作成

・自宅・主要土地の承継者を明確に

・代償分割の原資を準備

・売却前提か保有前提かを明記

地主にとって、遺言は最後の経営判断 です。

◆ステップ1：資産棚卸し（評価×流動性）

【項目と内容】
・不動産 自宅・農地・駐車場・雑種地
・評価 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・規制 市街化区域／調整区域
・管理 手間・コスト
・子の意向 継ぐ／売る

地主として棚卸しを行うことで、将来の相続リスクが見える化されます。

◆ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

・相続税の有無

・必要な現金額

・売却候補の土地

を事前に整理することが重要です。

◆ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・低収益の駐車場・空地

・市街化調整区域の土地

・将来性の乏しい農地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・流動性の高い宅地

・収益性のある不動産

地主に必要なのは、土地の量ではなく、家族が扱える資産構成 です。