地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 地価が低くても「面積」で相続税が発生する

鶴ヶ島市の地主相続の特徴は、単価よりも面積で評価総額が大きくなることです。

【評価の目安】

・鶴ヶ島駅・若葉駅周辺：1㎡あたり15〜35万円前後

・郊外住宅地：10〜25万円前後

地主の場合、

・自宅敷地（200〜400㎡）

・元農地の宅地

・駐車場・空地

・雑種地

などが積み上がり、基礎控除を超えて相続税が発生するケース が少なくありません。

「鶴ヶ島だから大丈夫」という地主の認識が、最大のリスクになります。

② 駐車場・空地が“相続税だけ高い資産”になる

鶴ヶ島市の地主に多いのが、

・月極駐車場

・更地

・資材置場

といった低収益資産です。

しかしこれらは、

・原則、更地評価

・利回りが低い

・納税資金にならない

という特徴があり、

・ 相続税は発生する
・ 現金が不足する
・ 相続後に売却を迫られる

という 郊外地主特有の資金リスク が生じます。

③ 市街化調整区域・元農地が相続後の負担になる

鶴ヶ島市では、市街化調整区域の土地を持つ地主も少なくありません。

調整区域の場合、

・建築制限がある

・転用に手間と時間がかかる

・買主が限定される

結果として、

「地主として土地はあるが、動かせない」

という状態になり、相続人にとって大きな負担となります。

④ 土地の分散が争族を招く

地主の土地が、

・自宅

・駐車場

・農地

・雑種地

と分散している場合、評価のバランスを巡って相続人同士のトラブルが起きやすくなります。

遺言がない地主の場合、相続手続きが長期化するケースも珍しくありません。

鶴ヶ島市の地主相続を成功させるための柱は次の3つです。

① 相続税評価を正確に把握する
② 土地の整理と資産構成の見直し
③ 遺言で地主相続を完成させる

① 小規模宅地の特例を活用する

地主の相続対策で最も重要なのが評価の圧縮です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・不整形地補正

・奥行価格補正

これらを適用することで、地主の相続税負担は大きく変わります。

まずは、地主として相続税が出るのか・いくらになるのかを把握することが第一歩です。

② 地主は「土地を減らす」という発想を持つ

鶴ヶ島市の地主相続では、土地の量を見直すこと が重要です。

地主が元気なうちに、

・ 収益性の低い駐車場は売却検討
・ 将来性の乏しい農地は方向性を決める
・ 納税資金用の現金を確保
・ 管理負担の大きい土地を減らす

鶴ヶ島市では、

「地主＝土地を残す」ではなく、
「地主＝家族が扱える資産に整理する」

という考え方が必要です。

③ 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

地主の相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

対策として、

・公正証書遺言の作成

・自宅・主要土地の承継者を明確に

・代償分割の原資を準備

・売却前提か保有前提かを明記

地主にとって、遺言は最後の経営判断 と言えます。

◆ステップ1：資産棚卸し（面積×評価×流動性）

【項目と内容】
・不動産 自宅・農地・駐車場・雑種地
・面積 合計㎡数
・評価 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・管理 手間・コスト
・子の意向 継ぐ／売る

地主として棚卸しを行うと、将来負担になる土地 が明確になります。

◆ステップ2：相続税試算＋納税資金の確認

・相続税の有無

・必要な現金額

・売却候補の土地

を事前に確定させることが、地主相続では不可欠です。

◆ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・低収益の駐車場

・市街化調整区域の土地

・将来性の乏しい農地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・収益性のある不動産

・流動性のある宅地

地主に必要なのは、土地の量ではなく、家族が扱える資産構成 です。