地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価が低くても「面積」で相続税が発生する

幸手市の地主相続の特徴は単価よりも土地の広さで評価総額が大きくなることです。

【評価の目安】

・幸手駅周辺：1㎡あたり10〜25万円前後

・郊外住宅地：8〜18万円前後

しかし地主の場合、

・自宅敷地（200〜400㎡以上）

・元農地の宅地

・駐車場・空地

・農地・雑種地

が積み上がり、基礎控除を超えるケースが珍しくありません。

「地価が安いから相続税は出ない」という認識が、最大の落とし穴になります。

2. 駐車場・空地・雑種地が納税資金にならない

幸手市の地主に多い資産が

・月極駐車場

・更地

・資材置場

・元農地

しかし

・原則、更地評価

・利回りが低い

・売却に時間がかかる

結果として

・ 相続税は発生する
・ 現金が足りない
・ 相続後に慌てて売却
・ 価格を下げて処分

という 典型的な郊外地主の失敗パターン になりやすいのが幸手市です。

3. 市街化調整区域・農地が“動かせない資産”になる

幸手市では、市街化調整区域の土地を持つ地主も多く見られます。

調整区域の場合

・建築制限がある

・農地転用に時間と手間がかかる

・買主が限定される

結果として

「土地はあるが売れない・活用できない」

という状況になり、相続人の大きな負担になります。

4. 土地の分散が争族を招く

幸手市の地主は、

・自宅

・駐車場

・農地

・雑種地

と土地が点在しているケースが多く、評価のバランスを巡って相続人同士の対立が起きやすい のが特徴です。

遺言がない場合、相続手続きが長期化するケースもあります。

幸手市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価を正確に把握する
② 売れない土地を早めに整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を把握する：小規模宅地の適用が重要

幸手市の地主相続では

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・不整形地補正

・奥行価格補正

を適用することで、相続税額が大きく変わる可能性があります。

まずは相続税が出るのか・いくらになるのかを把握することが重要です。

2. 不動産整理：「売れるうちに売る」という判断

幸手市の地主相続で重要なのが、土地の流動性の見極め です。

地主が元気なうちに

・ 収益性の低い駐車場は売却検討
・ 市街化調整区域の土地は方向性を決める
・ 納税資金用の現金を確保
・ 管理負担の大きい土地を減らす

幸手市では、「いつか売れるだろう」ではなく「売れるうちに売る」という判断が重要になります。

3. 遺言＋代償分割で郊外地主相続を安定させる

幸手市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・主要土地の承継者を明確に
・ 代償分割の金額・原資を指定
・ 売却前提か保有前提かを明記

地主にとって、遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（面積×評価×流動性）

【項目・内容】
・不動産 自宅・農地・駐車場・雑種地
・面積 合計㎡数
・評価 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・管理 手間・コスト
・子の意向 継ぐ／売る

幸手市では、棚卸しをすると「将来、負担になる土地」 が見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

幸手市では

・相続税の有無

・必要な現金額

・売却候補の土地

を事前に確定させることが不可欠です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・市街化調整区域の土地

・将来性の乏しい農地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・流動性のある宅地

・収益性のある不動産

地主に必要なのは、「土地の量」ではなく「家族が扱える資産構成」 です。