地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 駅近と丘陵地で評価と需要に大きな差がある

二宮町の土地は、立地によって評価と需要が大きく異なります。

【路線価イメージ】

・二宮駅周辺：1㎡あたり18〜35万円

・山西・富士見が丘：12〜25万円

・百合が丘・緑が丘：10〜22万円

・丘陵地・駅遠：6〜15万円

地主は

・広い宅地

・複数の土地

・駅遠・傾斜地を含む資産

を所有しているケースが多く、評価額の合計が1億円前後になることも珍しくありません。

一方で

・駅から遠い

・坂が多い

・区画が古い

といった土地は、評価の割に売却しづらいという問題があります。

相続税は発生するのに、すぐに現金化できない――
これが二宮町の地主相続の典型的な落とし穴です。

2. 農地・雑種地が点在し相続後に負担になりやすい

二宮町は住宅地の中に農地や雑種地が点在する町です。

◆地主がよく抱える悩み

・面積が中途半端

・転用が簡単ではない

・売却先が見つからない

・固定資産税と管理だけが残る

・子どもが農業を継がない

特に「少しだけ残った農地」が相続後の大きな負担になります。

農地整理をしないまま相続すると、地主相続は一気に難しくなります。

3. 旧家・古家・空き家が相続の重荷になる

二宮町の地主が多く所有しているのが

・昭和期の大型住宅

・旧家

・長年空き家になっている建物

◆問題

・修繕費が高額

・空き家管理の負担

・建替えや解体の判断が難しい

・子どもが住まない

相続後に「土地より建物の扱いに困った」という声は非常に多いです。

4. 子どもが二宮町を離れ、地主を継がない

◆二宮町の地主家庭に多い構造

・子どもは横浜・都内に通勤

・結婚後は町外に定住

・地主業を引き継ぐ意思がない

・土地管理を負担に感じる

結果として

・ 土地はいらない
・ 現金で分けたい
・ 共有は避けたい

という意見が強くなり、地主相続が争族に発展しやすくなります。

二宮町の地主相続を成功させる基本

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例を確実に使う

相続税対策の柱「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】
・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

二宮町は「評価が中程度」だからこそ、この特例を使えるかどうかで相続税額に大きな差が出ます。

さらに

・貸家建付地評価

・不整形地補正

・高低差補正

など、評価を下げる余地を丁寧に検証することが地主には重要です。

2. 土地整理：分筆・農地整理・建物解体の判断

二宮町の地主相続で最重要なのが土地をそのまま残さないことです。

地主が元気なうちに
・ 境界確定測量
・ 分筆して分けやすく
・ 農地はまとめて整理
・ 古家・空き家は解体も検討
・ 売れにくい土地は早期判断

土地整理を行うことで

・相続がスムーズ

・売却しやすい

・争いが起きにくい

地主相続の成功率が一気に高まります。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

二宮町の地主相続で最も多い失敗は遺言がないこと

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義は避ける
・ 誰に何を渡すか明確に
・ 家族へ事前説明

地主が決めなければ、相続人が揉めます。

◆ ステップ1：資産棚卸し（現状把握）

【項目・内容】
・地目 宅地・農地・雑種地
・評価 路線価・倍率方式
・建物 古家・空き家
・接道 再建築可否
・立地 駅距離・傾斜
・子の意向 継ぐ／継がない

二宮町は棚卸しをするだけで課題が明確になる町です。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で判断）

税理士による試算で

・納税額

・特例の使い方

・売却が必要な土地

を明確にします。

二宮町は「思ったより税金がかかる」というケースが非常に多い地域です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主の決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・駅遠・傾斜地

・空き家が続く土地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・二宮駅周辺の宅地

・利便性の高い住宅地

・子どもが使う予定の土地

地主に必要なのは「すべてを残さない勇気」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

二宮町の地主相続は「税務 × 不動産 × 法務」の連携が不可欠。

【専門家と役割】

・税理士 相続税試算・節税
・不動産相続専門家 土地整理・売却
・司法書士 遺言・登記
・測量士 分筆・境界

ワンストップ体制が地主の不安を大きく減らします。