地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 評価は中程度だが、土地が広く相続税が発生しやすい

寒川町の地価は、湘南エリアの中では比較的落ち着いています。

【路線価イメージ】

・寒川駅周辺：1㎡あたり10〜20万円

・宮山駅周辺：8〜18万円

・一之宮・岡田：7〜15万円

・農地・郊外：5〜10万円

しかし寒川町の地主は

・土地面積が広い

・農地と宅地を複数所有

・工業用地も併せ持つ

というケースが多く、合計評価額が1億円前後になることも珍しくありません。

結果として

・ 相続税が発生する
・ 現金が足りず納税に困る
・ 土地を売らざるを得ない

「地価が高くないから大丈夫」という思い込みは、寒川町の地主にとって危険です。

2. 農地が点在し、相続後に“負動産”になりやすい

寒川町は市街地のすぐ隣に農地が残る町です。

◆地主が抱える農地の悩み

・面積は中途半端

・転用が簡単ではない

・売却先が見つかりにくい

・固定資産税と管理だけが残る

・子どもが農業を継がない

特に「少しだけ残った農地」が相続後に大きな負担になります。

農地を整理しないまま相続すると、地主相続は一気に難しくなります。

3. 工業用地・倉庫用地が相続後の重荷になる

寒川町は工業系・物流系の立地が多く、地主が工場や倉庫用地を所有しているケースも少なくありません。

◆問題

・借主が限定される

・空くと次が決まりにくい

・建物が老朽化している

・管理責任が重い

・子どもが事業用不動産を継がない

地主本人の代では問題なくても、相続後は「扱いづらい土地」になるケースが非常に多いのが現実です。

4. 子どもが寒川町を離れ、地主を継がない問題

◆寒川町の地主家庭に多い構造

・子どもは横浜・都内に通勤

・結婚後は町外に定住

・地主業を引き継ぐ気がない

・土地管理をしたくない

結果として

・ 土地はいらない
・ 現金で分けたい
・ 共有は避けたい

という意見が強くなり、地主相続が争族に発展しやすくなります。

寒川町の地主相続を成功させる基本

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例を使い切る

相続税対策の柱「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

寒川町は「評価が中程度」だからこそ、この特例を使うかどうかで相続税額に大きな差が出ます。

さらに「貸家建付地評価」を併用できるケースでは、地主の相続税負担を確実に軽減できます。

2. 土地整理：分筆・農地整理・用途判断

寒川町の地主相続で最も重要なのが、土地を整理することです。

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して分けやすく
・ 農地はまとめて整理
・ 工業用地は将来像を決める
・ 使わない土地は生前売却も検討

土地を整理することで

・相続がスムーズ

・売却しやすい

・争いが起きにくい

地主相続の成功率が一気に高まります。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

寒川町の地主相続で、最も多い失敗は遺言がないこと

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義は避ける
・ 誰に何を渡すか明確に
・ 家族へ事前説明

地主が決めなければ、相続人が揉めます。

◆ ステップ1：資産棚卸し（現状把握）

【項目と内容】

・地目 宅地・農地・工業用地
・評価 路線価・倍率方式
・建物 古家・工場・倉庫
・接道 再建築可否
・収益 賃料・維持費
・子の意向 継ぐ／継がない

寒川町は棚卸しをするだけで、課題が明確になる町です。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で判断）

税理士による試算で

・納税額

・特例の使い方

・売却が必要な土地

を明確にします。

寒川町は「思ったより税金がかかる」というケースが非常に多い地域です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主の決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・空き工場・空き倉庫

・収益性の低い土地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・寒川駅周辺の宅地

・利便性の高い住宅地

・安定収益の賃貸用地

・子どもが使う予定の土地

地主に必要なのは「全部残さない勇気」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

寒川町の地主相続は「税務 × 不動産 × 法務」の連携が不可欠。

【専門家と役割】

・税理士 相続税試算・節税
・不動産相続専門家 土地整理・売却
・司法書士 遺言・登記
・測量士 分筆・境界

ワンストップ体制が地主の不安を大きく軽減します。