地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆高すぎる地価が相続税を押し上げる

横浜市中区の地価は、神奈川県内でもトップクラス。
国税庁の路線価を見ると、山下町・元町・日本大通・関内周辺は1㎡あたり60〜150万円を超える場所もあり、
東京23区の一部エリアに匹敵する高さです。

このため、地主が所有する土地は評価額が非常に高く、相続税の課税対象になりやすいのが現実です。
特に、商業地・住宅地・駐車場など複数の用途をまたぐ地主では、
評価額の総額が軽く数億円に達するケースも少なくありません。

また、中区は「一筆あたりの面積が狭い割に単価が高い」ため、
少しの土地でも税負担が重くなる構造になっています。
現金収入の少ない地主にとって、これは大きな悩みの種です。

◆借地・貸地・アパート・テナントビルが混在する地主構造

中区は古くからの商業エリアでもあるため、
地主が所有する土地は「貸地」「借地」「自用地」「アパート敷地」「テナントビル用地」など多様です。
その結果、土地ごとの評価・契約・税金が複雑に絡み合うのが特徴です。

たとえば、

・借地権付き建物があるため自由に売れない

・底地（貸している土地）は評価が低いが、収益性も低い

・自用地は評価が高く、相続税が重い

といった問題が同時に存在します。

地主が相続の準備を怠ると、相続人が資産の全体像を把握できず、遺産分割が難航することも珍しくありません。

◆観光地ゆえの再開発リスク

横浜市中区は観光需要が高く、近年はホテル・マンション・商業施設の再開発が相次いでいます。
この動きは地域経済にはプラスですが、地主にとっては固定資産税や評価額が上がるリスクにもなります。

特に、山下町・本町・元町・北仲通など再開発エリアに土地を持つ地主は、
相続時に思った以上の税金が課されることがあります。
こうした地価変動リスクを踏まえて、早めの相続対策と評価見直しが必要です。

地主が土地を守り、家族にスムーズに引き継ぐためには、
①評価を下げる　②分けやすくする　③争わない
この３つの原則に沿って対策を立てることが重要です。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例・貸家建付地の活用

地主にとって最も効果的な節税策は、小規模宅地等の特例です。
この特例を活用することで、

・自宅敷地（特定居住用宅地）→330㎡まで80％減額

・貸地や事業用地（特定事業用宅地）→400㎡まで80％減額

・賃貸住宅敷地（貸付事業用宅地）→200㎡まで50％減額

と、大幅な評価減を受けることができます。

ただし、中区の地主は「複数の土地を所有している」ケースが多く、
どの土地に特例を適用するかによって節税額が数百万円単位で変わります。
特に、自宅・アパート・駐車場などが混在している場合は、
税理士と一緒にシミュレーションを行うことが欠かせません。

また、貸家建付地（建物を貸している土地）にすることで、
土地の評価額を2〜3割下げることができます。
ただし、中区はエリアによって賃貸需要が大きく異なるため、
「立地に合った用途（マンション・テナント・駐車場）」を選ぶことが成功の鍵です。

2. 分けやすくする：測量・分筆・活用の区分け

地主の土地は、相続のときに「誰がどの土地を継ぐのか」が大きな問題になります。
中区の土地は形状が複雑で、接道条件が限られている場所も多く、分筆が困難なケースも少なくありません。

そのため、生前に測量と分筆を行い、
「この土地は長男へ」「この土地は賃貸用として残す」など、将来の分け方を具体化しておくことが大切です。

また、古い借地や老朽アパートがある場合は、
契約書・権利関係を整理し、売却・建替・転用の選択肢を明確にしておく必要があります。
特に中区では、古い建物が多く「耐震・再建築制限」などが関係するケースもあるため、
早めに専門家に相談しておくと良いでしょう。

3. 争わない：遺言・家族会議・共有回避

地主の相続で最も避けるべきは、家族間の争い（争族）です。
高額な不動産が絡む中区では、価値の見え方の違いがトラブルの原因になります。

これを防ぐには、

・公正証書遺言を作成して、配分を明確にしておく

・年に1回は家族会議を開き、資産の現状を共有する

・複数人による共有名義を避ける（将来の売却・管理が困難になる）

といった基本的な対策を徹底することが重要です。

地主の相続は、節税以上に「家族の関係を守る戦略」が求められます。

◆ステップ1：不動産の棚卸し

まずは、所有している土地・建物の全体像を“見える化”しましょう。
所在地・地目・面積・固定資産税額・用途・賃貸状況をリストにまとめ、
「どの土地が評価を押し上げているか」「収益性があるのか」を明確にします。

中区の地主は、地価が高い土地ほど税負担が重くなるため、
評価の高い土地を中心に整理を進めることがポイントです。

◆ステップ2：相続税のシミュレーション

税理士に依頼して、現時点での相続税額を試算しておきましょう。
路線価・固定資産税評価額・借地権割合などを踏まえ、
今のまま相続した場合にどれくらいの納税額になるのかを把握します。

これにより、

・節税の余地がある土地

・売却や贈与が必要な土地

・納税資金の確保方法

が見えてきます。

◆ステップ3：資産の組み替え

収益性の低い土地を一部売却して、納税資金や維持費を確保することも、
地主の“攻めの相続対策”の一つです。

中区では、再開発が進むエリアの周辺土地をタイミングよく売却することで、
有利に現金化できるケースもあります。
また、老朽化した建物を取り壊し、駐車場など低リスクな形で活用するのも有効です。

「すべての土地を残す」よりも、
「残す土地と動かす土地を選ぶ」ことが、現代の地主には求められます。

◆ステップ4：専門家チームの構築

地主の相続は、税務・登記・法務・土地活用の知識が複雑に絡みます。
中区の土地事情や再開発計画に詳しい
税理士・司法書士・不動産コンサルタントを中心にチームを組み、
評価・分筆・遺言・活用を総合的に進めましょう。

地元に強い専門家なら、地域の地価動向や許認可情報も踏まえて、
より効果的な相続対策を提案してくれます。