地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価上昇と課税負担

世田谷区は、閑静な住宅街から商業地まで幅広い土地利用があり、特に成城や駒沢など高級住宅地の地価は安定的に高い水準を維持しています。地主が所有する土地はそのまま相続税評価額につながり、億単位の相続税負担を生むことも珍しくありません。地主にとって、地価の高さは資産価値の裏返しとして重い課税負担となります。

◆納税資金不足

地主の典型的な悩みは「不動産はあるが現金がない」という状況です。相続発生後に納税資金が不足し、やむなく不動産の一部を売却せざるを得ない地主も少なくありません。土地を残したいのに現金不足で手放す――これは世田谷区の地主にとって現実的なリスクです。

◆借地・底地の問題

世田谷区には古くからの借地契約が残っているエリアもあります。地主が底地を相続しても評価額は低いものの、換金性が低いため納税資金には不向きです。地主は借地人との交渉や底地処分を検討しなければ、相続時の資金難に陥りやすいのです。

◆相続人間の分割困難

世田谷区の地主は広大な宅地や収益物件を所有していることも多く、相続人間で分割するのが難しい場合があります。「誰がどの土地を相続するのか」が曖昧なままだと、相続人同士の争いが起こりやすく、相続税の納税以前にトラブルに直面します。

1. 小規模宅地等の特例を最大限活用

居住用宅地は330㎡まで80%の評価減、賃貸用宅地は200㎡まで50%の評価減が可能です。世田谷区の地主は、この特例を適用するだけで数千万円～数億円規模の節税効果を得られる可能性があります。

2. 生前贈与の活用

世田谷区の土地は評価額が高いため、相続時には大きな課税対象になります。地主が生前から少しずつ資産を贈与していくことで、課税の平準化を図り、節税につなげることが可能です。特に地価が高騰する前の早めの対応が効果的です。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が資産管理会社を設立して法人で不動産を持つことで、相続時に株式として承継でき、分割が容易になります。さらに法人税制を活用すれば、所得分散による節税効果も得られます。世田谷区の地主にとって法人化は相続対策の有力な選択肢です。

4. 底地・借地の整理

地主が底地や借地を整理することで、資産の流動性を高められます。借地人に底地を売却する、地主自身が借地権を買い取って一体化するなど、相続発生前に調整を進めておくと納税資金対策になります。

5. 遺言や家族信託の活用

地主が「誰にどの土地を相続させるか」を明確にしておくことは、家族のトラブルを防ぐうえで必須です。遺言や家族信託を活用すれば、地主の意思を確実に反映させ、円滑な承継が可能となります。

◆納税資金の準備

地主が最も重視すべきは、相続税を現金で払えるようにすることです。生命保険を活用して現金を残す、一部不動産を売却して納税資金を確保するなど、地主が早めに手を打つことが大切です。

◆不動産の組み替え

地主がすべての土地を持ち続けるのは必ずしも得策ではありません。収益性の低い土地を売却し、収益性の高い賃貸物件や流動性のある資産に組み替えることで、相続後の家族の生活基盤を安定させられます。

◆専門家との連携

地主が一人で相続対策を進めるのは限界があります。税理士・司法書士・不動産コンサルタントなど専門家と連携し、自分の資産に最適な相続戦略をオーダーメイドで構築することが求められます。

◆家族への意思共有

地主がどれだけ準備をしても、家族が知らなければ意味がありません。地主は生前から家族会議を開き、資産の状況や相続方針を共有しておくことが円満な承継につながります。