地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆生産緑地とは

生産緑地は都市計画区域内の農地のうち、営農継続を条件に指定された土地です。指定を受けると固定資産税が大幅に軽減され、宅地並み課税を免れることができます。しかし地主には「30年間の営農義務」が課せられ、自由に宅地化することはできません。

◆解除できる条件

地主が生産緑地を解除できるのは、以下のケースに限られます。

・主たる従事者（農業を行う地主本人など）が死亡した場合

・主たる従事者が病気や高齢により農業継続が困難になった場合

・生産緑地の指定から30年が経過し、地主が解除を申し出た場合

このように、地主の意思だけでなく、法的条件や行政判断が大きく関与します。

◆解除後の流れ

解除が認められると、その土地は「農地」から「宅地」など他の用途に転換できるようになります。ただし、すぐに自由に活用できるわけではなく、農地転用の許可や開発許可が必要です。地主にとっては「解除がゴールではなくスタート」という意識が重要です。

◆ステップ1：解除申請

地主は市町村に対して生産緑地解除の申請を行います。必要書類には主たる従事者の死亡診断書や診断書、あるいは指定から30年経過したことを示す資料が含まれます。

◆ステップ2：農地転用の許可

解除後も、農地から宅地へ転用するには農地法に基づく転用許可が必要です。市街化区域内であれば比較的容易に認められますが、市街化調整区域の場合は厳しい制約が残ります。地主は事前に自治体や農業委員会に相談しておく必要があります。

◆ステップ3：造成・インフラ整備

宅地化には道路や上下水道の整備が必要となります。地主は造成工事やインフラ負担を考慮し、資金計画を立てなければなりません。費用は数百万円から数千万円に及ぶこともあり、地主にとっては大きな投資です。

◆ステップ4：分譲・賃貸・活用

宅地化した土地をどう活用するかは地主の戦略次第です。

・分譲して現金化する

・アパートや賃貸住宅を建設する

・駐車場や商業施設に活用する

地主は「相続対策」「収益化」「地域ニーズ」の3つを軸に判断することが大切です。

◆プロセスの難しさ

地主が自己判断で進めると、農地転用や開発許可でつまずくことが多いです。専門家（不動産コンサルタント、行政書士、建築士）と連携して進めるのが現実的です。

1. 相続を見据えた準備

地主にとって生産緑地の解除と宅地化は、相続問題と密接に関わります。相続人が農業を継続できない場合、解除や売却が避けられません。地主は生前に方針を示し、遺言や信託を活用して承継をスムーズにする必要があります。

2. 解除タイミングの見極め

地主にとって「解除のタイミング」は重要です。

・「生産緑地2022年問題」では、多くの地主が同時に市場に出す可能性があったため、価格低下が懸念されました。

・周辺市場の需要や都市計画の動向を踏まえて判断することが、地主にとって高値活用のカギとなります。

3. 税制メリットとデメリット

生産緑地を解除すると、宅地並み課税に切り替わり固定資産税が跳ね上がります。地主は収益化のスピードを上げ、税負担を上回るメリットを確保しなければなりません。

4. 専門家と連携したスキーム構築

地主にとっては「解除後にどう宅地化するか」が勝負です。

・開発業者と組んで分譲する

・不動産ファンドに売却する

・地主自ら賃貸経営に挑戦する

いずれもリスクがあり、専門家と共に計画を立てることが地主の成功に直結します。