地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 空室率が高止まりしていないか？

地主が管理会社のパフォーマンスを判断する上で、最も分かりやすいのが空室率です。
周辺の同種物件に比べて空室が目立つ場合、管理会社の募集力や営業力が不足している可能性があります。

・募集条件の見直し提案がない

・仲介業者への営業活動が消極的

・ネット広告や写真が古いまま

こうした状況が続いているなら、地主は**「この管理会社は本当に入居付けに強いのか？」**を疑うべきです。

2. 家賃回収や滞納対応が適切か？

管理会社の業務の中でも重要なのが家賃回収と滞納者への対応です。

・家賃入金の遅れが頻繁にある

・滞納者に対して催促や法的手続きを行っていない

・保証会社との連携が不十分

地主がこのような状況を放置すると、キャッシュフローが不安定になり、運営に悪影響を及ぼします。

3. 報告・連絡・相談が迅速かつ正確か？

地主が管理会社に不満を持つ大きな理由が、情報共有の遅さや不透明さです。

・修繕が必要になったのに事後報告

・月次報告書が届かない、または内容が曖昧

・問い合わせに対するレスポンスが遅い

地主が現場状況を把握できない管理体制は、トラブルや無駄なコストの温床となります。

4. 修繕費や見積もりが高額・不透明でないか？

地主が注意すべきなのは、管理会社が提携業者に高額な修繕を丸投げしているケースです。

・見積書の詳細が不明瞭

・相見積もりを拒否する

・頻繁に修繕を提案してくる

地主がこれらを確認せず承認していると、年間数十万円以上の無駄が発生している可能性があります。

5. 資産価値を高める提案があるか？

優秀な管理会社は、地主に対して積極的に改善提案をしてきます。

・家賃アップにつながるリフォーム提案

・税務や保険に関するアドバイス

・将来の建替えや売却についてのシナリオ提示

一方で、「問題がなければそれで良い」という姿勢の管理会社は、地主の資産を成長させる意識が薄いといえるでしょう。

6. 管理委託料や広告費が適正か？

地主が支払う管理委託料（通常は家賃収入の3～5％程度）は、サービス内容に見合っているかを定期的にチェックすべきです。

・委託料が高いのに対応が遅い

・広告料（AD）を過剰に要求される

・契約更新手数料など付帯費用が多い

地主は「長年の付き合いだから」という理由だけで、割高な費用を払っていないかを見直しましょう。

7. 委託契約書の内容を把握する

管理会社を切り替える前に、まずは現在の管理委託契約書を確認しましょう。

・契約期間の縛りがあるか

・解約通知は何か月前までに必要か

・途中解約に違約金が発生するか

地主が契約内容を把握しないまま動くと、思わぬトラブルや費用負担が発生する可能性があります。

8. 新しい管理会社候補を比較検討する

管理会社の切り替えは、複数社から見積もり・提案を受けて比較することが必須です。

・空室対策の具体的な方法

・管理体制（現地巡回の頻度・スタッフ数）

・修繕費や広告費の透明性

・オーナーへの報告体制

地主が複数社を比較することで、今の管理会社の強み・弱みも客観的に把握できるようになります。

9. 現地立会いや入居者対応の引き継ぎ計画を立てる

管理会社の切り替えでは、現地設備や入居者対応の引き継ぎが重要です。

・現地の鍵や設備管理の引き継ぎ

・入居者への通知（新管理会社の連絡先）

・家賃振込先の変更案内

地主がこの引き継ぎをきちんと行わないと、入居者トラブルや家賃未入金が発生するリスクがあります。