地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆管理会社は地主の代理人であって「所有者」ではない

地主は管理会社に管理委託契約を結ぶと、「管理会社＝自分の代理人」という意識を持ちます。
しかし、管理会社は地主の利益を最大化するために動いているわけではなく、自社の利益を優先して動く傾向がある点を理解しておく必要があります。

・修繕工事は自社提携の業者に高額で発注

・空室対策よりも、楽に募集できる条件で家賃を下げる

・滞納者対応を後回しにしてトラブルを先送り

管理会社の立場からすれば「手間をかけずに安定収入を得たい」という思惑があるため、
地主が監督しないと知らぬ間に収益性が下がる構造になりがちです。

◆委託料だけでなく「見えないコスト」が膨らむ

地主が管理会社に払う管理委託料（家賃の3～5％程度）は、表向きの費用です。
しかし、実際には以下のような見えないコストがかかっていることがあります。

・不要な修繕や高額な工事見積もり

・仲介会社への過剰な広告料（AD費用）

・募集条件の緩和による家賃下落

地主がこれらの内容を確認せず「お任せします」と丸投げしていると、年間数十万円単位で無駄が生じる可能性があるのです。

◆賃貸市場や入居者ニーズの変化を把握できなくなる

管理会社に丸投げしている地主は、市場の動きに鈍感になりがちです。

・近隣の家賃相場が下がっている

・入居者ニーズが変わってきている（例：Wi-Fi完備や宅配ボックス需要）

・競合物件の設備が充実している

こうした情報を地主自身が掴んでいないと、管理会社からの提案を鵜呑みにするしかなくなるのです。
結果として、家賃の下落や空室の長期化を招くリスクが高まります。

◆「知らないうちに損をしている」典型例

地主が情報格差で損をする典型的なパターンは次の通りです。

・管理会社が新しい入居者に値下げして募集していた

・更新料や礼金を管理会社が控除して報告していなかった

・退去精算で必要以上のリフォーム費用が請求されていた

地主が管理会社からの報告書を詳細にチェックしない限り、こうした小さな損失が積み重なっていきます。

◆地主自身が現地確認をしないリスク

管理会社の報告を信じて現地を見に行かない地主も多いですが、これは大きなリスクです。

・ゴミ置き場が荒れている

・共用部の電球が切れたまま

・空室が長期化しても掲示物がそのまま

地主が現地確認をしないと、物件の管理状況が悪化しても気づかず、資産価値が下がる事態になりかねません。

1. 委託契約の内容を見直す

地主は管理会社に任せっきりにするのではなく、契約内容を定期的に見直すことが大切です。

・管理委託料の割合は適正か？

・修繕工事や広告費の承認フローは明確か？

・滞納保証や原状回復のルールが地主に不利になっていないか？

契約を見直すことで、管理会社が地主の利益を意識せざるを得ない状況を作れます。

2. 管理状況のチェック体制を整える

地主が管理会社をコントロールするには、定期的なモニタリングが必要です。

・毎月の収支報告書を細かく確認する

・空室が出たら現地を見に行き、原因を把握する

・退去立会いや工事見積もりは地主が立ち会う

このような行動を取るだけで、管理会社の対応も引き締まります。

3. 複数の管理会社を比較検討する

地主が「この管理会社しかない」と思っていると、管理会社は強気になります。
複数社に見積もりや提案を依頼し、常に比較できる状態にしておくことが、管理会社に適正な仕事をしてもらうための最も有効な方法です。

4. 地主自身が最低限の知識を持つ

地主が管理や賃貸経営に無関心だと、管理会社の説明をすべて鵜呑みにするしかありません。

・賃貸経営の基本

・市場相場や空室対策

・修繕費や原状回復費用の適正価格

こうした知識を身につけることで、地主自身が判断できる力を持ち、管理会社との対等な関係を築けるようになります。