地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆袋地とは？無道路地との違い

袋地とは、周囲を他人の土地で囲まれており、公道に接していない土地を指します。
無道路地とは、建築基準法上の道路（幅4m以上の法定道路）に接していない土地のことです。

地主が所有する土地がこのいずれかに該当すると、以下のような制限があります。

・建物の建築不可（再建築不可）

・売却・活用が困難

・路線価の評価が極端に下がる

・相続時に遺産分割で揉めやすい

このような土地は「負動産」と見なされやすく、地主が放置しがちです。

◆袋地のリスク：なぜトラブルになるのか？

地主が袋地を持っている場合、周囲の土地との通行・利用権限が曖昧なことが多く、次のようなトラブルが発生します。

・通路利用について隣地所有者と揉める

・売却時に「通行権が不明確」で敬遠される

・建築許可が下りず、土地の価値が事実上ゼロになる

・無断使用とみなされ訴訟に発展するケースも

つまり地主にとっては、単に「道がない」だけでなく、近隣関係や法的権利の整理がされていないことが大きなリスクとなります。

◆地主が見落としがちな評価額への影響

袋地・無道路地は、相続税評価や固定資産税評価でも不利な扱いを受けます。

・路線価方式が適用されず、「倍率方式」による評価が基本

・評価額は下がるが、活用できないため収益化も困難

・評価がゼロでも、管理責任や草刈り・ゴミ処理は地主の負担

つまり、評価額が低くても、地主にとって「コストだけがかかる」土地になってしまうのです。

【事例①】43条但し書き許可で建築可能にしたケース

ある地主が持っていた袋地は、接道が2m未満の古道にしか接しておらず、再建築不可とされていました。
しかし調査を進める中で、「43条但し書き」制度を活用し、行政から建築許可を得ることに成功。

・接道の実態調査を実施

・隣地所有者の承諾を取得

・セットバックを行い安全性を確保

・許可後、分譲用地として売却し高額化

地主が“建てられない土地”と諦めていた土地が、1000万円以上の価値に変わった実例です。

【事例②】「通行地役権」の設定で袋地を売却

別の地主は、袋地を売りたいが道がなかったため、隣接する親族の土地に通行地役権を設定。
登記簿上で正式に通路の使用権限を確保したことで、建築条件付きでの売却が実現しました。

・地主が知っておくべき「通行地役権」のポイント

・一度設定すれば譲渡・相続時にも有効

・契約書と登記が必要

・使用範囲・目的（人の通行／車の通行）を明確化

このように、地主が権利関係を可視化することで流通可能な資産へ変えられるのです。

【事例③】一部譲渡・交換による再構成

古い住宅街では、複数の袋地を所有する地主同士が「一部譲渡」や「等価交換」によって土地を再構成し、再開発に成功する事例もあります。

・無道路地に隣接する道路付き土地と一部交換

・縦長形状の袋地を隣地と合わせて整形化

・地元不動産業者が間に入ることでスムーズに

地主が柔軟に動けば、「価値ゼロの土地」が新たな建物用地に変身する可能性は充分あります。

① 現況測量と接道調査から始める

袋地・無道路地の活用は「現状把握」から始まります。
地主は以下の項目を必ず調査しましょう。

・公図と現地のズレ（道路と地番の関係）

・接している私道・公道の種類と幅員

・過去に建物があったかの履歴（登記簿）

・他人地を通行していたか（通行実態）

測量士や土地家屋調査士の協力を得て、図面と実態の乖離を埋めることが地主の第一歩です。

② 接道確保のための交渉と地役権設定

袋地を活用するには「道」が必要。
地主は次のようなアクションを検討すべきです。

・隣地所有者に通行承諾を依頼

・地役権設定契約を締結（費用負担交渉）

・私道の寄付や買い取り交渉も視野に

こうした交渉は信頼できる不動産業者や行政書士のサポートを受けながら進めるのが賢明です。

③ 固定資産税の評価見直し・相続対策へ

袋地の評価は見直し対象になりやすく、地主にとっては節税対策の宝庫でもあります。

・固定資産税が不当に高い場合は「評価額減額請求」

・相続税では「無道路地評価」「不整形地補正」が有効

・活用困難な袋地は「相続土地国庫帰属制度」の検討も

地主として、使わない土地も“管理する責任”がある以上、評価減や適正処理をして次世代に負担を残さない対策が必要です。