地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ 底地とは「手間がかかる収益資産」

地主が保有する底地は、表面上は「土地資産」であり、借地人からの地代収入があります。
しかし、その裏には多くの業務が隠れています。

・借地契約の更新・再契約対応

・建替え承諾・譲渡承諾の判断

・地代滞納への対応

・借地人からの問い合わせ・クレーム

これらを一人でこなすことは、地主にとって大きな負担です。

■ 高齢化による管理能力の低下

近年、地主の高齢化が進み、自らの手で底地を管理することが困難になるケースが急増しています。

・認知症リスク

・体力・判断力の低下

・財産全体の把握が難しい

こうした問題は、「管理できない地主」「判断できない地主」として、借地人との関係悪化にもつながります。

■ 相続後のトラブルも頻発

底地を相続した子どもたちが、以下のような問題に直面するケースが多くあります。

・名義変更が進まない

・兄弟間で意見が食い違う

・誰が管理するかで揉める

・売却の決断ができない

このように、地主が元気なうちに「管理体制」を整えておくことが、実は最大の相続対策になるのです。

■ 信託とは？

信託とは、自分の財産（この場合は底地）を、信頼できる人（受託者）に託して管理・運用してもらう仕組みです。
信託契約を結ぶことで、地主が土地の所有権を形式的に渡しても、実質的な利益（地代など）や指示権は保持できるよう設計が可能です。

■ 主な登場人物

委託者：地主本人

受託者：信頼できる家族・親族

受益者：地代収入を受け取る人（多くの場合、地主自身）

■ 底地信託の一般的な活用パターン

１．地主（委託者）が自らの底地を、子ども（受託者）に信託

２．受託者が借地人とのやり取り、地代管理、契約更新などを一括対応

３．地代は地主（受益者）にそのまま還元される

４．将来、地主に判断能力がなくなっても、受託者が引き続き管理を行う

こうして、地主の「判断力」や「手続き能力」に頼らずに底地の運用が可能になるのです。

■ 家族信託と商事信託の違い

・家族信託：親子・親族間で組成。自由度が高く、実務に即した設計が可能。費用も比較的安価。

・商事信託：信託銀行や法人が受託者になる。管理の専門性は高いが、コストがかかり柔軟性に欠ける場合も。

地主にとっては、家族信託が最も現実的で実用的な選択肢といえるでしょう。

■ ステップ①：底地の現状を正確に把握する

まず地主自身が、自分が保有する底地の状況を整理しましょう。

・借地人の数と契約状況

・地代の支払実績

・契約書の有無と内容（更新期限・承諾条項など）

・相続人の数と関係性

これを把握しないまま信託を組成すると、将来的にトラブルを招く可能性があります。

■ ステップ②：信託設計の目的を明確にする

「誰に、どのような管理を託すのか」を明確にすることが信託設計の第一歩です。

・管理のみ任せたいのか

・地代収入の分配も行いたいのか

・相続発生時に受益権をどう分けるか

地主が考える「ゴール」によって、信託の内容や設計は大きく変わります。

■ ステップ③：信頼できる受託者を選ぶ

受託者には誠実性と事務処理能力が求められます。

・長男・長女など相続後の代表者候補

・不動産の知識がある人物

・税理士や司法書士など専門家

・地主としては、形式的な親族関係よりも、実務能力と責任感を重視すべきです。

■ ステップ④：専門家のサポートで契約を作成する

信託契約は自由度が高い反面、設計ミスがそのままリスクに直結します。

以下のような専門家の支援が不可欠です。

・家族信託に強い司法書士

・不動産実務に明るい弁護士

・相続に詳しい税理士

地主自身がすべてを理解する必要はありませんが、信託がどう機能するかの「仕組み理解」は大切です。

■ ステップ⑤：借地人や家族への丁寧な説明

最後に忘れてはいけないのが、**借地人や相続人に対する「説明責任」**です。

・借地人には、今後の窓口が誰になるのかを明確に

・家族には、信託による財産管理の理由と効果を説明

・トラブル防止のために、定期的な報告体制を整備

地主として、透明性を確保する姿勢が、将来の信頼と安心感につながります。