地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ 底地とは？あらためて整理しよう

底地とは、借地権付きの土地のことで、建物の所有者である借地人に貸し出されている状態の不動産です。

地主は土地の名義人でありながら、自ら活用することはできず、地代収入のみが得られます。
さらに、借地契約が旧法に基づいている場合が多く、

・自動更新制度

・建替え時の承諾義務

・借地権の強い保護

といった要素により、地主の自由度が著しく制限されます。

■ 地主の典型的な悩み

１．地代が安い
　昭和時代に契約された借地の多くは、月額数千円～1万円台の地代が未だに続いています。

２・土地を自由に使えない
　自宅や賃貸物件を建てようにも、借地契約が存在する限り地主は使えません。

３．相続・売却が難しい
　底地は一般市場での流通が困難で、相続時にも「評価額だけ高く、換金性がない」という不満が生じやすいのです。

■ 底地を売るにも限界がある

「ならば売ればいい」と考える地主も多いのですが、底地の買い手は非常に限定的です。
借地人に売る場合も、交渉が難航することが珍しくありません。

こうした状況の中で、地主が底地を有効活用できる“第三の選択肢”として等価交換スキームが注目されているのです。

■ 等価交換とは？
等価交換とは、地主が土地（底地）を提供し、デベロッパーや建築業者が建物を建てる代わりに、完成後の物件の一部を**「権利床（建物の一部）」として地主が取得するスキーム**です。

つまり、地主は土地の一部または全部を譲渡する代わりに、建物の区分所有権を受け取るのです。

■ 等価交換の仕組み（例）

１．地主が底地を提供（借地人との調整含む）

２．デベロッパーが建物（マンション・店舗など）を建築

３．完成後、地主は「権利床」として1階部分の店舗や住居などを取得

４．借地人には一部のフロアを優先的に提供することで合意形成

このようにして、地主は“活用できなかった土地”を“収益不動産”に転換できるのです。

■ 地主にとってのメリット

・自らの土地が収益性の高い物件へと生まれ変わる

・現金を使わずに資産を組み替えられる（税負担を抑えやすい）

・相続税評価が減少し、相続対策になる

・借地人との合意形成が進みやすい（WIN-WIN構造）

■ 借地人が協力してくれる理由

借地人にとっても、老朽化した建物を自費で建て直すのは大きな負担です。
また、等価交換後には新築物件の一部を持てることや、事業継続できる点でメリットがあります。

地主と借地人、双方の利害が一致することで、合意形成がしやすくなるのです。

■ ステップ①：借地人との関係性を整える

まず重要なのは、借地人との信頼関係を築くことです。
等価交換を進めるには、借地人の協力が不可欠です。地主が一方的に進めることはできません。

・借地人にとってのメリットを丁寧に説明

・将来的な相続や事業継続性に触れる

・再建築による生活改善、家賃収入の可能性を示す

このように、地主が「提案者」として借地人を巻き込んでいく姿勢が求められます。

■ ステップ②：スキーム設計と専門家の選定

等価交換スキームは複雑です。地主としては以下の専門家に相談するのが現実的です：

・不動産コンサルタント（底地・借地権専門）

・建築士（建築計画・容積率の確認）

・弁護士・司法書士（契約書・合意書作成）

・税理士（譲渡所得・相続税の影響）

これらのプロがチームを組んで初めて、地主が不利にならない等価交換が実現できます。

■ ステップ③：収支シミュレーションを行う

「権利床をもらっても、収益が出るのか？」というのは地主にとって大きな関心事です。
そのため、以下の視点で事前シミュレーションを行うことが重要です：

・想定賃料と稼働率

・管理費・修繕費

・減価償却による節税効果

・相続時評価額の試算

地主にとって、キャッシュフローの見通しが立つかどうかが最重要項目です。

■ 注意点：借地権と底地の割合に注意

底地と借地権の割合が50：50であればバランスが取れていますが、地主側の権利割合が低すぎると、等価交換後の取り分が少なくなってしまう可能性もあります。

そのため、地主は「持分割合」や「事業主体の比率」に敏感になり、交渉段階から主導権を握ることが大切です。